「利回り8％」にだまされた人の失敗談

〜シミュレーションと現実のギャップに泣いた投資家の真実〜

はじめに：それ、本当に「利回り8％」ですか？

「利回り8％の優良物件です！」
「毎月プラス収支、空室リスクもありません！」
そんなセールストークに惹かれて不動産投資を始めたものの、実際には赤字続きでローン返済に苦しむ……。
私たち「不動産投資の相談窓口」には、こうした相談が後を絶ちません。
この記事では、「利回り8％」という言葉のウラ側と、実際に“騙された”投資家の失敗談を紹介しながら、本当に見るべきチェックポイントを明らかにします。

1. そもそも「利回り8％」とは何か？

表面利回りと実質利回りの違いを理解していますか？
表面利回りとは、
購入価格に対する年間家賃収入の割合（諸費用を考慮しない）

例：
購入価格：1,500万円
年間家賃収入：120万円（10万円×12ヶ月）
→ 表面利回り = 120万円 ÷ 1,500万円 × 100 = 8.0％

しかしこれは「見かけの数字」にすぎません。
実際は、
　• 管理費・修繕積立金
　• 空室リスク
　• 固定資産税
　• サブリース手数料
　• ローン金利
などを引く必要があり、手元に残る「実質利回り」は5％以下になることも珍しくありません。

2. 【失敗事例】「利回り8％」に飛びついた30代会社員の悲劇

■プロフィール
　• 35歳・都内勤務のサラリーマン
　• 年収550万円
　• 初めての不動産投資

■購入物件
　• 地方都市の中古1Rマンション
　• 販売価格：1,300万円（表面利回り8.3％）
　• 家賃：月9万円（サブリース契約）
　• ローン：金利1.7％・35年

■営業マンのトーク
　• 「空室リスクなしの家賃保証」
　• 「節税効果もあり、資産形成に最適です」
　• 「実質月々1,000円の負担で将来の資産になります」

■現実は…
契約後1年で家賃が9万円→6.5万円に減額（サブリース会社による一方的な通告）。
家賃が減ったことでローン返済＋管理費・税金を差し引くと毎月8,000円の赤字に。
さらに、物件の売却査定を依頼すると、市場価値は約800万円と判明。
→ 差額500万円の“塩漬け不動産”に。

3. なぜ「利回り8％」にだまされたのか？原因を分析

● 原因①：「表面利回り」だけを信じた
→ 管理費・税金・空室率を含めた実質利回りの確認不足

● 原因②：サブリース契約をよく理解していなかった
→ 「家賃保証＝永続的な保証」ではない。減額条項・解約条項は要チェック

● 原因③：立地と物件の実力を見極めていなかった
→ 地方エリアの築古物件は家賃下落リスク・流動性の低さに要注意

4. こうすれば防げた！見抜くための5つのチェックポイント

1. 表面利回りと実質利回りを両方確認する
→ 修繕費・空室リスク・経費を反映した「手取りベース」で比較

2. サブリース契約書の「家賃改定」条項を必ず読む
→ 「更新時に家賃を自由に変更できる」といった文言は危険

3. 相場と比較する
→ 同じエリア・同じ築年数の「売り出し価格」や「実際の賃料相場」と比較する

4. 複数の不動産業者に意見を聞く
→ 投資用不動産に強い**第三者（FP・宅建士）**からのアドバイスも有効

5. 「売却価格」も必ずシミュレーションする
→ 万一のときにローン残債より高く売れるかを確認

5. 「利回り」に騙されないための正しい判断基準とは？

利回りだけで投資判断をするのは極めて危険です。
大切なのは次の3つのバランスです。
　1. 収益性（利回り）
　2. 安定性（立地・需要）
　3. 出口戦略（売却可能性）
数字だけでなく、「その物件に将来性があるのか」「本当に賃貸需要があるのか」を冷静に判断する視点が必要です。

まとめ：数字ではなく「中身」を見る力が問われる時代

「利回り◯％」という数字は、物件を売る営業マンにとって都合のいい“入口の数字”です。
あなたの資産を守るには、“その数字の根拠”を自分で確かめるリテラシーが不可欠です。
失敗の多くは、“知らなかったこと”から始まります。

投資前でも、購入後でもご相談ください

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不動産会社では教えてくれない“裏側”も含めて、
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