失敗しない、初めての物件購入チェックリスト

～不動産投資のスタートを成功に導く10の確認ポイント～

■ はじめに

「不動産投資を始めてみたいけど、何から見れば良いのかわからない」
「物件選びで失敗したくない」

そんな声を日々、不動産投資の相談窓口には多くいただきます。不動産投資は「買って終わり」ではなく、購入時点の判断がその後の収益を大きく左右します。特に初めて物件を購入する段階では、何をチェックすれば良いのか分からないまま、営業トークに流されて契約してしまうリスクもあります。
そこで今回は、**「失敗しない初めての物件購入チェックリスト」**として、最低限押さえておきたい10のポイントをわかりやすく解説します。5分で読めて実践的。購入前にこれを見れば、初心者でも失敗リスクを大きく下げることができます。

■ チェック1：物件の「エリア分析」は済んでいるか？

立地は不動産投資の命。
投資用物件の価値は「場所」で9割決まると言われます。

　• 駅から徒歩10分圏内か？
　• スーパーやコンビニ、病院など生活インフラは整っているか？
　• 人口動態（増減）はどうか？
　• 単身者向け？ファミリー向け？エリアの属性と一致しているか？

Googleマップだけでなく、市区町村の人口統計や都市計画図も確認しましょう。

■ チェック2：物件価格は「相場」と比べて妥当か？

「表面利回り10％！」と聞くと魅力的に見えますが、価格が相場より高ければ本末転倒。

　• 同じエリア・築年数・間取りの物件と比較
　• 過去の販売価格の推移も調査
　• 土地の路線価や公示地価も参考に

不動産ポータルサイトやレインズマーケット情報、また不動産会社へのヒアリングが有効です。

■ チェック3：築年数と修繕履歴はどうか？

築古物件は価格が安く利回りが高く見えますが、修繕コストが重くのしかかる可能性があります。

　• 築20年以上なら、屋上防水・外壁塗装・給排水管の劣化状況を要確認
　• 修繕履歴が残っているかどうか
　• 今後5年以内に高額な修繕費が発生する見込みはあるか？

建築士やホームインスペクターに簡易診断を依頼するのもおすすめです。

■ チェック4：入居率と賃料設定に違和感はないか？

表面利回りだけを鵜呑みにすると、空室リスクや家賃下落リスクを見落としがちです。

　• 現在の入居状況は？空室期間は？
　• 管理会社が「見せかけ満室」にしていないか？
　• 周辺の同条件物件と家賃が合っているか？
　• フリーレントや更新料免除で調整していないか？

現地で「募集看板が多い＝空室が多いエリア」といった直感も意外に重要です。

■ チェック5：利回りの計算が「実質」でされているか？

多くの資料では「表面利回り（家賃÷物件価格）」しか記載されていません。

　• 固定資産税
　• 火災保険・地震保険
　• 管理費・修繕積立金（区分の場合）
　• 空室期間の想定（稼働率）
　• 管理委託費、募集広告費、更新手数料などの運営コスト

実質利回り（NOI）で5％以上出るかどうかが現実的な指標になります。

■ チェック6：融資条件は自分にとって無理がないか？

「フルローンOK！」と喜んでも、返済比率が高ければ破綻リスクも高まります。

　• 自己資金はいくら入れるか？
　• 金利は変動か固定か？
　• 返済期間と月々返済額は適正か？
　• 他の借入との合算で信用枠は超えていないか？

銀行から「収支計画書」を求められることもあるので、投資シミュレーションの精度を高めましょう。

■ チェック7：管理会社の体制は安心できるか？

物件の運営は管理会社の力量に左右されます。

• 管理会社の実績や地域密着性
• 家賃送金のタイミングや入金管理体制
• 原状回復やトラブル対応のスピード
• サブリース（家賃保証）内容の中身とリスク

「家賃保証＝安心」ではなく、借主の入れ替え頻度や原状回復費用に注意が必要です。

■ チェック8：権利関係に問題はないか？

　• 土地が借地権や定期借地ではないか？
　• 接道条件や再建築可否はどうか？
　• 越境物、用途地域、建ぺい率・容積率の違反は？
　• 建物登記と実物が一致しているか？

司法書士の確認や登記簿謄本の取り寄せを行い、所有権や法的リスクをクリアにしておきましょう。

■ チェック9：出口戦略を描けているか？

購入時点で「売却」や「資産活用」までの戦略を想定しておく必要があります。

　• 将来的に売却需要があるエリアか？
　• 賃貸需要が減る可能性はないか？
　• 値上がり期待ではなく、安定運用が可能か？
　• 築年数がさらに進んだ際の再活用（建替え、転用）は？

「出口戦略が描けない投資は、最終的に損失リスクが高い」と覚えておきましょう。

■ チェック10：第三者の意見を取り入れているか？

信頼できる不動産会社やコンサルタント、中立的なアドバイザーに意見を求めましょう。

• 専門家によるセカンドオピニオン
• 他の購入者の失敗・成功事例の収集
• 契約書・重要事項説明書の読み合わせ

一人で判断するのではなく、複数の視点を持つことがリスクヘッジになります。

■ まとめ：失敗は「準備不足」から始まる

不動産投資で大きな失敗をする方の多くは、「何をチェックすべきかを知らないまま購入してしまった」ケースがほとんどです。このチェックリストを活用することで、自分に合った物件選びと、長期的な安定運用への第一歩を踏み出せます。