築古アパートに手を出して失敗した20代投資家の教訓

〜“利回り”だけで判断してはいけない3つの理由〜

はじめに：なぜ若手投資家が「築古アパート」を狙うのか？

「少ない自己資金でも不動産投資を始められる」
「利回りが高くて毎月キャッシュフローが出る」
そんな理由で人気の築30年以上の木造アパート。
特に20代・30代の若手投資家にとっては、参入のハードルが低く、ローリスクに見える投資対象です。しかし実態はまったく違います。
今回は、実際に築古アパートを購入して失敗した20代投資家のリアルな体験談をもとに、なぜ築古は難しいのか、どうすれば失敗を避けられるのかを徹底解説します。

1. 20代投資家・Fさんのプロフィールと物件概要

■ プロフィール
　• 年齢：28歳
　• 職業：IT系会社員（年収480万円）
　• 投資経験：なし（初めての不動産購入）
　• 目的：副収入の確保と資産形成

■ 購入した物件
　• 所在地：郊外エリア（関東圏）
　• 築年数：築38年の木造アパート
　• 間取り：1K×6戸
　• 表面利回り：14.5％
　• 購入価格：2,400万円（自己資金200万円＋融資2,200万円）

「満室稼働中で高利回り。これなら月5万円以上のキャッシュフローが出る」と営業マンにすすめられ、勢いで契約。
しかし、そこからFさんの“苦難の日々”が始まります。

2. 購入から1年でキャッシュフローがマイナスに転落した理由

■ ① 入居者が退去 → 次が決まらない
1年目で3戸が退去。立地が悪く、築古のため新たな入居者がなかなか見つからず空室期間が長期化。
家賃も下げざるを得ず、月収入は半減。

■ ② 修繕費が想定外にかさんだ
給湯器の故障、水漏れ、外壁塗装の劣化などが次々と発生。
1年で修繕費が150万円超えに。
→ 想定していたキャッシュフロー5万円が消滅。
→ 毎月赤字が発生し、貯金を切り崩す状態に。

■ ③ 売却もできず“塩漬け”に
ローン残債が約2,100万円に対し、売却査定は1,500万円。
違約金や手数料を含めると売るに売れず、完全に“出口を失った状態”に。

3. 築古アパートの落とし穴：失敗の原因を分析

● 原因1：利回りだけを見て立地を無視した
「14.5％」という高利回りに目がくらみ、周辺需要や賃貸ニーズの確認を怠った。
→ 駅から遠く、スーパーや大学もないエリアでは空室リスクが高くなるのは当然。

● 原因2：修繕コストの見積もりが甘すぎた
築古物件は当然経年劣化が進んでおり、予防的な修繕も必要。
→ 表面利回りが高く見えても、修繕費で実質利回りが大幅に下がるケースが多い。

● 原因3：出口戦略を考えていなかった
築40年目前の木造アパートは、金融機関の評価が低くなりがち。
→ 購入時に売却可能性までシミュレーションしておくべきだった。

4. プロが教える！築古アパートを買う前に必ず確認すべき5つのこと

1. 「実質利回り」で計算する
→ 税金・管理費・修繕費・空室率を含めた実際の手取りベースで判断。

2. 賃貸需要の有無をリサーチ
→ SUUMO・at homeなどで近隣エリアの空室状況や家賃相場を確認。
→ 管理会社に「決まりやすさ」もヒアリング。

3. 修繕履歴と今後の修繕予定を把握する
→ 「大規模修繕はいつか？」、「屋根・外壁・配管は交換済みか？」をチェック。
→ 修繕積立金がない物件は、すぐに数十万円規模の支出が発生する可能性。

4. 融資条件と返済比率をチェック
→ フルローンや高金利融資だと、キャッシュフローが極端に薄くなる。
→ 返済比率は家賃収入の50％以内が理想。

5. 出口戦略を持つ
→ 10年後にどうなっているかを考える。
→ 売却需要があるエリアか？
→ 土地活用の余地があるか？

5. Fさんが学んだ“築古投資の本質”とは？

「築古はプロ向けだと痛感しました」
Fさんは、現在も所有物件を管理しながら、資産の立て直しを図っています。
彼が語った印象的な言葉：
「利回りという“数字”だけではなく、“時間”と“手間”も考えるべきだった」
「安く買えるものには、それなりの“理由”がある」
「“手間のかかる物件”を、自分が扱える力があるかどうかを冷静に考えることが必要だった」

まとめ：若いうちだからこそ“慎重に始める”が正解

築古アパートは魅力的な投資対象である一方、高リスク・高メンテナンスであることを忘れてはいけません。
特に20代の投資家にとっては、長期的な資産形成の“第一歩”としての不動産投資であり、最初の一棟で失敗すると、取り返しがつかないこともあります。
失敗を避けるためには、
　• 冷静なシミュレーション
　• 信頼できる専門家の意見
　• 資金計画と出口戦略の設計
が不可欠です。

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