地方物件で高稼働率を実現したコンサル事例

～「空室が当たり前」のエリアで満室経営を続けるには～

「地方＝空室だらけ」「人口減少＝投資価値なし」といった先入観から、地方物件は不動産投資家にとって敬遠されがちです。 しかし、それは「正しい運用ノウハウ」を知らない場合の話。
今回は、不動産投資の相談窓口カスタマーに寄せられた相談をもとに、地方エリアで実際に高稼働率を実現した成功事例をご紹介します。

■ 相談者プロフィール

　• 年齢：42歳・男性
　• 職業：IT企業勤務
　• 年収：約800万円
　• 投資経験：区分マンション1件保有（東京）→2棟目で地方に挑戦
　• 購入時期：2023年夏
　• 購入物件：某地方都市（関東近郊）／築25年鉄骨造／1K×12戸

相談者のBさんは、東京で区分マンションを1戸所有していましたが、2件目の投資先として「1棟アパートを保有したい」と当窓口にご相談されました。

都内や近郊は価格高騰の影響で利回りが低く、「これから買っても利益が出づらい」という判断から、地方物件にチャレンジすることに。しかし、当初は不安が尽きなかったといいます。

■ 問題点：地方は「利回りが高いが空室リスクも高い」

当初、Bさんは某ポータルサイトで見つけた地方物件（表面利回り12％）に興味を持っていましたが、以下のような課題が判明しました。

　• 駅徒歩20分でバス便も不便
　• スーパー・コンビニが徒歩圏にない
　• 管理会社が「現状4戸空室で埋まらない」と回答
　• 周辺に競合物件が多く、家賃下落傾向

このまま購入していたら、「高利回りだが入居が決まらない」典型的な負けパターンになるところでした。

■ 解決策：ポテンシャルのある地方都市×差別化戦略

当社では、以下の3つのポイントを重視して物件選定と戦略立案をサポートしました。

① 人口減少中でも“流入”があるエリアに注目
地方といってもすべてが同じではありません。

　• 大学がある都市（学生需要）
　• 地場産業が強く単身赴任者が多い都市
　• 「住みやすい地方都市ランキング」上位エリア

Bさんには、地方でも人口流入が見られる**郊外の県庁所在地（人口約25万人）**にある中古アパートを提案。
このエリアは大学が2つあり、単身者需要が一定量存在する上、再開発エリアからも近く、将来的な資産価値の維持も見込めました。

② リフォームによる“ターゲット特化”
選定した物件は築25年の鉄骨造1K×12戸。
フルリノベーションは不要と判断し、以下のように必要最低限かつ効果的なリフォームを実施しました。

　• 全室にWi-Fi無料導入（学生・単身者向けニーズ）
　• 洗濯機置き場をベランダ→室内化（住み心地アップ）
　• 外観をモノトーン塗装で刷新（見た目に清潔感）
　• 家具・家電付きの「マンスリープラン」2部屋導入（柔軟な客付け）

結果、購入後2か月で満室稼働に成功。その後の入れ替わりも、平均1週間以内で入居が決まる好調ぶりです。

③ 地場に強い管理会社をアサイン
管理委託も見直しました。
当初の売主側管理会社ではなく、大学の近くに店舗を構える地元大手仲介会社と提携。
学生・若手社会人をターゲットにした募集を実施し、マンスリー希望者には法人向けに紹介も。
これにより、入居募集〜契約〜入居フォローまでのスピードが一気に改善。高稼働率を支える大きな要素となっています。

■ 解決策：ポテンシャルのある地方都市×差別化戦略

Bさんの物件は、以下のように安定運用されています。

　• 表面利回り：12.2％
　• 稼働率：95〜100％（通年）
　• 実質利回り：約9.5％（管理費・修繕費差引後）
　• 築年数：25年（今後10年は大規模修繕不要）
　• キャッシュフロー：月10〜12万円の黒字

「東京の区分より、よっぽど手元にお金が残る」と、現在は3棟目の購入も検討されています。

■ 地方投資成功のカギは「立地」×「戦略」×「管理体制」

地方投資は、リスクがある反面、成功すれば安定的かつ高収益を生む資産になります。
成功のためには以下の視点が重要です。

「安い＝お得」ではない
単に価格が安いだけでなく、誰に、どんなニーズがあるかを読み解くことが先決です。
管理体制は“地場密着”が命
大手管理会社ではなく、地場の事情を知り尽くした管理会社の力を借りることで、高稼働が可能になります。
長期運用を前提にする
築古物件であっても、将来の大規模修繕や家賃下落を見越した中長期視点での戦略設計が不可欠です。

■ まとめ：地方物件でも稼げる！ポイントは“戦略的選定”

「地方だからダメ」「空室が多いに決まってる」――そう決めつけてチャンスを逃すのはもったいないことです。
今回のBさんのように、

　• ターゲットに合ったエリア選定
　• 効果的なリフォーム・差別化
　• 管理会社の見直し

を行えば、地方でも十分に高稼働率と安定収益を得ることが可能です。

無料相談のご案内

「地方で投資したいけど不安…」「高稼働を実現する戦略を知りたい」という方は、
不動産投資の相談窓口カスタマーまでお気軽にご相談ください。
経験豊富なアドバイザーが、物件選定・収支シミュレーション・運用戦略まで丁寧にサポートいたします。