不動産投資、競合物件を把握するための簡易リサーチ術

～入居率・利回り・物件価値を高めるための基本戦略～

不動産投資において、「エリア選定」「利回り計算」「金融機関との交渉」など、やるべきことは山ほどあります。その中でも意外と見落とされがちなのが“競合物件の調査”です。

あなたが購入を検討している物件の周辺には、似たような物件が多数存在するかもしれません。そして、その競合物件の家賃設定・設備・築年数などによって、あなたの投資物件の収益性や空室率が大きく左右されるのです。

本コラムでは、不動産投資初心者でもすぐ実践できる「競合物件を把握するための簡易リサーチ術」について、実践的な手法とチェック項目を交えて解説します。

なぜ競合リサーチが重要なのか？

競合物件を知らずして投資判断を下すのは、まるで市場価格を知らずに商品を仕入れるようなもの。以下のような問題が発生するリスクがあります：

　• 家賃設定が相場より高くて入居が決まらない
　• リフォームしたのに、近隣の新築物件と家賃が同じで競り負ける
　• 長期空室が続き、利回りが悪化しキャッシュフローが崩れる
　• 売却時に買い手が見つからず、出口戦略が困難になる

競合物件の把握は、入居付け・家賃設定・差別化ポイントの明確化に直結する、極めて重要なステップなのです。

1. まずは「物件ポータルサイト」で競合をリストアップ

最も簡単で即効性のあるリサーチ手段が、不動産ポータルサイトを使った調査です。

主なサイト例：
　• SUUMO（スーモ）
　• HOME’S（ホームズ）
　• アットホーム
　• CHINTAI
　• 不動産ジャパン

調査手順：
　1. 調査したい物件の最寄駅 or エリアを入力
　2. 賃貸物件検索で「間取り・築年数・広さ・家賃」を自分の物件に合わせてフィルタリング
　3. ヒットした10～20件を一覧でExcelやメモに記録
　4. 各物件の【家賃】【築年数】【専有面積】【設備】【徒歩分数】【管理費】を比較

これにより、そのエリアでの相場家賃・特徴的な設備・新旧物件の競合状況が可視化されます。

2. 現地に足を運び、リアルな“肌感”をチェック

ネット情報だけでは分からないことが多いのが不動産の世界。現地調査を行うことで、「住環境」「騒音」「人通り」「駅からのルート」など、数値化しづらい要素を肌で感じ取れます。

現地で見るべきポイント：
　• 近隣物件の掲示（空室有りの看板が目立つか？）
　• ゴミ捨て場の管理状況（清潔感）
　• 夜の明るさ・治安（街灯・人気の有無）
　• 駅からの徒歩ルート（坂道、歩きやすさ）
　• ファミリー層向けなら、公園や学校の近さ

この情報は“その物件に住みたいと思えるか”という感覚的判断の精度を上げてくれます。

3. 賃貸仲介業者に聞く「生の競合情報」

プロの視点で競合物件やエリア傾向を知るには、実際に仲介している不動産会社にヒアリングするのが効果的です。

ヒアリング例：
　• 「このエリアで一番人気のある間取り・築年数は？」
　• 「いま入居が決まりにくいのはどんな物件？」
　• 「家賃を500円下げると決まりやすいか？」
　• 「リフォームで家賃アップできる可能性は？」

信頼できる担当者と出会えれば、現場の“生情報”を無料で手に入れることができます。

4. Googleマップとストリートビューを活用

地方物件や遠方物件を検討している場合、現地調査がすぐには難しいこともあります。そんなときにはGoogleマップとストリートビューを活用しましょう。

チェックする内容：
　• 周囲にある競合アパート・マンションの外観・築年数感
　• 駅からのルート（コンビニ、街並み、坂など）
　• 騒音の元になる工場・線路・幹線道路の有無

また、Googleのクチコミも確認することで、「周辺エリアの治安」「近所トラブル」「住民の属性（外国人多い、高齢者多いなど）」を知るヒントになります。

5. 大家・投資家コミュニティの活用

最近では、SNSやセミナー、オンラインコミュニティを通じて、同エリアで不動産投資をしているオーナーとつながる機会も増えています。

活用例：
• X（旧Twitter）やFacebookグループで地域キーワード検索
• 不動産投資系のYouTubeやブログを読む
• 地域大家会・セミナーへの参加

「生の成功例・失敗例」は、**データでは見えない“リアルな投資判断材料”**になります。

競合リサーチで得られる3つのメリット

まとめ：リサーチの「ひと手間」が、投資の成功を分ける

不動産投資における競合調査は、「利益を上げるため」だけでなく、「失敗を避けるため」にも極めて重要です。

インターネットや無料のツールを活用すれば、初心者でも数時間で十分な競合リサーチが可能です。大切なのは、「思い込み」ではなく「客観的な情報」と「現地感覚」に基づいた判断をすること。
当社の不動産投資相談窓口では、エリアごとの競合分析や物件調査サポートも無料で承っております。初めての投資で不安を感じている方も、ぜひお気軽にご相談ください。