不動産投資、賃貸需要の高いエリアに共通する条件とは？

不動産投資において、もっとも重要なキーワードのひとつが「賃貸需要」です。
どれだけ利回りが高くても、空室が続けばキャッシュフローは赤字に転落します。逆に、家賃が相場より少し安くても、常に満室稼働する物件は結果として高収益になることも多々あります。
つまり、“どこに物件を買うか”がすべてのスタートライン。
そしてその判断材料になるのが、「賃貸需要の高いエリアかどうか」という視点です。
本コラムでは、不動産投資初心者の方でも活用できる「賃貸需要が高いエリアに共通する6つの条件」について、実例とあわせて解説します。

1. 駅から徒歩10分以内の物件が多い

最も基本的かつ影響力が大きいのが、「駅からの距離」です。特に都心部では、「徒歩5分以内」と「徒歩12分」では入居率・家賃設定に明確な差が出ます。

駅近エリアのメリット：
　• 通勤・通学に便利でターゲット層が広い
　• 雨の日でもストレスが少ない
　• 夜道の安全性が高く、女性や単身者に人気

駅徒歩10分圏内の物件が多いエリアは、基本的に入居が決まりやすく、退去後の空室リスクが低いといえます。

2. 大学・オフィス・工業団地が近くにある

需要は「人が集まる場所」に生まれます。
以下のような施設が周辺にあると、賃貸ニーズが安定します：
　• 大学・専門学校：学生向け1R〜1Kに需要あり
　• オフィス街・駅前ビル：会社員・単身赴任向け
　• 工場・物流センター：期間工・派遣社員などの入居者
　• 病院・介護施設：医療従事者や介護スタッフの居住ニーズ

たとえば、都内で人気の「江戸川区平井」や「横浜市保土ヶ谷区」などは、大学や大企業の事業所が集中しており、ワンルーム物件でも稼働率90％超が維持されています。

3. コンビニ・スーパー・飲食店が充実している

生活利便性は、入居者が物件を選ぶ際の大きな決定要因です。
徒歩5分圏内に以下の施設があると、賃貸需要が高まりやすくなります：
　• コンビニ（24時間営業）
　• スーパー（ライフ、業務スーパーなど）
　• ドラッグストア（マツキヨ、ウエルシアなど）
　• 飲食店（チェーン居酒屋、ファミレス）
　• 銀行・郵便局・ATM

特に、単身者向け物件では「食べる・買う」の利便性が重要視され、徒歩圏の生活施設が物件選びの決め手になるケースが多くあります。

4. 再開発・都市開発が進んでいる

将来性も含めて人気が高まりやすいのが、「再開発中 or 開発予定のエリア」です。

たとえば、
• 東京・豊洲エリア：再開発により人口流入＋駅・商業施設拡張
• 大阪・うめきた2期：新駅開業により地価上昇、需要増加
• 地方都市の駅前再開発：高層マンション・商業施設建設により需要喚起

このような地域は、
• 賃料が年々上昇
• 売却益も見込める（キャピタルゲイン）
• 入居者の属性が安定（ファミリーやDINKs）

などのメリットがあり、長期的な資産形成に向いているといえます。

5. 単身者 or ファミリーに適した街の特徴がある

物件タイプと地域属性がマッチしていることも、賃貸需要を左右します。
以下のように、ターゲット別の「人気エリア特性」を意識してみましょう。

不動産投資の失敗パターンの多くは、「ターゲットと立地がかみ合っていない」ことに起因します。
物件のタイプに合ったエリア選定ができれば、自然と稼働率は上がります。

6. 空室率が低い市区町村を調べる

国や民間の統計を活用すれば、数字から「高需要エリア」を見抜くことも可能です。

チェックすべき情報源：
　• 総務省統計局「住宅・土地統計調査」（空き家率が出る）
　• SUUMO・HOME’Sの賃貸掲載件数（多いほど流動性が高い）
　• 自治体ホームページ（人口動態や転入出数）
　• 大和ハウス・レオパレスなど大手の需要マップ

空室率の目安：
　• 10％以下：健全で高需要
　• 15％前後：エリア内で物件選びが重要
　• 20％以上：投資リスクが高く、慎重に検討

これらのデータをGoogleスプレッドシートなどに記録して比較分析すると、投資判断の精度が格段に上がります。

結論：賃貸需要を見抜ける投資家は失敗しない

不動産投資の成功は「利回り」や「物件価格」だけでなく、“人が住み続けたくなる街かどうか”を見抜く力にかかっています。
今回紹介した共通点をチェックすれば、初心者の方でも一定の精度で「需要の高いエリア」を選定できます。
とくに、駅徒歩・生活利便性・人口流入・開発計画の4点は、投資物件の「未来の収益性」を判断するカギです。

無料相談受付中

当社の不動産投資相談窓口では、
　• エリア選定のアドバイス
　• 賃貸需要の分析代行
　• 競合物件との比較評価
などを無料で行っております。
「どこに買えば空室が出ないか？」という不安がある方は、まずはお気軽にご相談ください。
一棟・区分・地方・都市圏問わず、あなたの不動産投資の成功をサポートいたします。