不動産投資の観点から見た「住みたい街」と「投資に向いた街」の決定的な違い

不動産投資を始めようとすると、つい「自分が住みたいと思える街」に目が行きがちです。
しかし、投資という視点で考えたとき、「住みたい街」と「投資に向いた街」は必ずしも一致しません。
実際、生活満足度ランキング上位のエリアが、投資利回りでは平均以下というケースは珍しくありません。
このコラムでは、不動産投資初心者が陥りがちな「街選びの落とし穴」を回避するために、住みたい街と投資に向いた街の違いとその見極め方を詳しく解説します。

「住みたい街」とは？―感情とイメージで選ばれる街

毎年、SUUMOなどの不動産ポータルサイトが発表する「住みたい街ランキング」には、吉祥寺、横浜、恵比寿、自由が丘などの人気エリアが名を連ねます。

こうした街は、
• おしゃれなカフェや商業施設が充実
• 雰囲気がよく、治安も良好
• ブランド価値があり、居住者の満足度が高い

といった特徴を持っています。つまり、「住環境の良さ＝住みたい街」です。
ところが、物件価格が高いため利回りが低い、競合物件が多く空室リスクがあるなど、投資には不利な面も多いのが現実です。

「投資に向いた街」とは？―数字とデータで選ばれる街

一方、投資に適した街は、収益性・リスク管理・将来性のバランスが取れているエリアです。
人気やイメージよりも、以下のような要素が重要視されます：

1. 物件価格に対して家賃が高い（高利回り）
たとえば、都内の城東エリア（亀有・北綾瀬など）や埼玉・川口市などは、物件価格が比較的安く、それでいて賃貸需要も安定しています。
こうしたエリアは実質利回り7〜9％が狙えるため、長期的な収益が見込めます。

2. 空室率が低く、賃貸ニーズが安定
駅徒歩圏で単身者・ファミリーどちらにも需要があるエリアは、入居者の回転があっても次の入居が決まりやすいです。
地方都市でも、大学・工業団地・大病院があるエリアは安定した賃貸需要が存在します。

3. 将来的な再開発・人口増加が期待される
都心でなくとも、再開発が進む郊外エリア（例：多摩センター、柏の葉キャンパスなど）は、投資としての将来性があります。

住みたい街≠儲かる街：代表的な比較例

このように、イメージ重視の街は「買いたい人は多い」が、「借りたい人にとっては家賃が高く選ばれにくい」ということが起きやすくなります。

投資家が重視すべき5つのエリア分析ポイント

不動産投資における「良い街」の見極め方は、感覚ではなくデータと客観性が鍵です。以下の観点で分析してみましょう。

1. 空室率（総務省「住宅・土地統計調査」など）
　→ 空室率が10％未満なら合格ライン。20％を超える地域はリスク高。

2. 利回り（表面利回り・実質利回り）
　→ 表面だけでなく、管理費・修繕費などを差し引いた「実質利回り」をチェック。

3. 賃貸需要（大学・工場・病院などの存在）
　→ 人の動きと住居ニーズがあるか。

4. 地価推移と開発状況
　→ 再開発予定やインフラ整備計画があるかどうかで将来性を評価。

5. 競合物件の有無
　→ 同タイプの物件が過剰になっていないかをリサーチ（SUUMO・HOME’Sなど）

実際の相談事例：ブランドエリア vs. 実需エリア

相談者Aさん（会社員・40代）は、「憧れの吉祥寺に投資したい」とご相談に来られました。
調査した結果、吉祥寺は物件価格が高く（ワンルームで4,000万円以上）、賃料相場が10万円前後でも実質利回りは3％台。空室期間も2ヶ月超えることがありました。

一方で、同じ資金で購入可能な川崎市の駅近ワンルーム（2,500万円）は利回り6％超で、月1万円の家賃下落を想定しても黒字運営が可能。
最終的に川崎物件を購入し、購入後3年連続で満室稼働、修繕費も軽微という安定した運用に成功しています。

結論：「憧れの街」より「稼げる街」

不動産投資は感情ではなく、「数字」で判断すべきビジネスです。
住みたい街に魅力があるのは間違いありませんが、それが収益性に直結するとは限りません。

利回り
空室リスク
賃貸ニーズ
資産価値の将来性
これらを総合的に見極めて、“人が住みたい街”ではなく、“人が住み続ける街”に投資することが成功の鍵です。

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