どちらにも有利不利があるためどちらがとは言い切れないです。
但し資産形成におきましては区分所有権のマンションは向いてはおりません。
それは何故か？規模が小さいことがあげられます。
価格を見ましても新築で3,000万円前後で中古で数百万~あります。仮にお金がありましても1件1件探して購入していくには効率が悪いです。
都心部のこのようなマンションは利回りがとにかく低いことと建物の管理の権限は1人でないため誰かに任せないといけないこと仮に極端ではありますが300戸区分マンションが買えましたとなりましても300か所も管理組合やご自身の目で見て行くことは現実不可能では無いでしょうか。
稀に同じマンションの区分所有者が纏めて売りに出すこともありますがその時に購入出来れば手間暇の面においては効率が良いですが築年数が経ちますと融資が受けにくいため保有中は良いですが出口戦略を考えますと300戸売るとは並大抵の努力では売り切るのが大変です。
契約書、重要事項説明書、登記簿謄本、建物図面、公図、地積測量図、建築計画概要書、建築台帳記載事項証明書、道路台帳、上水台帳、下水台帳、評価証明(公課証明)、ハザードマップ、重要事項調査報告書、管理規約、長期修繕計画書、賃貸借契約書等揃えるのはとても大変でさらに建物管理会社への書類取得費用もかかります。
良いところは小分けにして売却できますため手間暇かかりますが購入出来る人も多くいらっしゃることもメリットではないでしょうか。
有利なのは圧倒的に1棟アパート・1棟マンションと言えるでしょう。
区分マンションは融資を組みますとほぼ100%毎月のキャッシュフローが赤字のため持ち出せる金額に上限が見えてきます。例えば年収1000万円の方が仮に10件購入し毎月家賃が付いていると仮定しまして赤字が20万円でしたらあくまで最低20万円でしたら何かありましたら30万円、40万円と持ち出しがあるかもしれませんが耐えきれるでしょうか可処分額は約70万円です。
そうなりますとかなり持ち出した場合は限界値を迎えてしまいます。
1棟アパート・1棟マンションの場合は分母が大きくなるのと基本的に区分所有マンションと違い収支がキャッシュアウトになるような物件に融資は考えにくいです(結果そうなる場合もあります)。
といいますのも区分では収支が月額マイナス二万円位ですが1棟アパート・1棟マンションの場合は殆どがプラス収支が多いため区分の投資マンションのキャッシュアウトなのにさらに納税する可能性とは違いある程度節税効果を得つつキャッシュフローも出て納税しましてもキャッシュアウトにはなかなかなりづらい物件を目指して購入することが重要です。
1棟アパート・1棟マンションの場合は借にですが1億円の物件で8%まわり金利は2%で25年融資ですと
家賃は想定月額支払い423,854円家賃は月額666,666円ですと諸経費で賃貸管理手数料が33,333円建物管理費が10,000円共益費の電気代等で15,000円固定資産税が25,000円位と考えますと666,666円から507,187円で月額159,479円のキャッシュフローですね。当然毎月満室では無いでしょうし修繕もかかってくることでしょう。その時はもう少し利回りが高い物件を金利低く借りたいですね。
これが表面利回り9%で借り入れが1.5%でしたらどうでしょう。
家賃は想定月額支払い399,936円家賃は月額750,000円ですと諸経費で賃貸管理手数料が33,333円建物管理費が10,000円共益費の電気代等で15,000円固定資産税が25,000円位と考えますと750,000円から483,269円で月額266,731円のキャッシュフローですね。この位ありますと修繕かかっても耐えれますし修繕しましてもキャッシュフローが出て運営が楽になりますね。
出来れば月額の差っ引き最大家賃の半分で支払いが出来れば相当優良で目指すところでは無いでしょうか？
つまり支払えないリスクも下がり収入が見込めるところで且つこの収支で修繕も出来ましたらやる価値はあると思っております。
目指すラインはココです
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