1棟アパート・1棟マンションの新築か中古のどちらが良いかなのですがこれもオーナー様の目的によるところではございます。
解説をさせて頂きます。
新築の1棟アパート・1棟マンションの場合
メリットは見た目や所有欲を満たしてもらえる造りやある程度オーナーの意思も尊重されるでしょう。そうなりますと周りから凄いですねとか羨望の眼差しもあるでしょう。そして融資を受けやすい傾向もありますし新築は人気もあるために入居は細心に設備も取り入れている傾向にあるため入居者は満足いきやすいのでプレミアム賃料でも決まりやすいです。それとメンテナンスが当面はかからないため安心して所有や運営が出来ます。
デメリットは物件の利回りが低いことや土地から購入し建物を建てるまでの時間がかかり何度か金融機関に融資の件で通わないといけないため手間暇がかかること。減価償却期間が長いため節税の効果が中古と比べると薄い。木造22年間、鉄骨造34年、鉄筋コンクリート造47年間のためです。プレミアム家賃の効果の持続がどこまで行けるかは地域に寄ります。開発地域で先駆けなんて場所ですと後発の新しいアパート・1棟マンションがバンバン建つ可能性もあるためきちんと調査が必要です。業者は物件を建てること管理する事が目標であり一番お客様の不動産投資が成功する事に重きを置いているかも重要ですので本当に担当者の姿勢が大事です。
企業は売れて管理するのが仕事ですのでそこは意識した方が良いです。
そのため気持ちや所有欲の気分の方が強いので資産形成には中古と比べますと新築は不向きな感じがします。
新築は価格が下がりやすくプレミアム家賃が外れ普通に戻った場合1割か2割ダウンした場合に収益還元法ので売価を計算しますと1割2割下がるということです。このような状況もあり数年以内に新築物件価格が下がりやすいのです。
また投資回収のスピードは中古物件より遅いです。
そのため地主さんならまだしもこれから新しくの場合は気持ちの所が強いのでしょう。
中古の1棟アパート・1棟マンションの場合
メリットとしましては新築と比べ高利回りです。日本では中古は安いという文化があるのでお得に見えますしある程度家賃の実績が見えるため計画が立ちやすいのとプレミアム家賃が終わっていればこれ以上家賃が下がりにくいイコール価格も下がりにくい傾向があります。ということは収益還元法から見ましても価格は下がりにくいです。また減価償却期間が新築より短いため経費が多く計上できるため効率的に節税が出来ます。
デメリットとしましては設備や修繕に費用が掛かる傾向がありますためその分を計画的に積み上げていく事が重要な課題になります。
中古木造アパート
最近では融資を受けやすくなったりするケースもあり利益を出しやすく減価償却も多く出せるので節税もしやすいのですが償却しきるころを見計らい売却等を考えないとデッドクロスを超えるためキャッシュフローは変わらないのに決算期を迎えると納税額が増えるため計画は必要です。
解体費用は坪5万~7万位かかります。
中古一棟マンション
中古アパートと同じ価格帯で購入出来ましてもランニングコストが高く利回りは木造よりは落ちますし減価償却も木造より出せないためキャッシュフローは木造より弱いのが一般的です。
躯体がしっかりしているため長期で保有できるのもメリットではございます木造に比べ火災保険が安いのも強固さの裏付けですし朽ち果てることはそうそうないためです。
団地は現在だいたい築50年前後も多いので見て頂ければわかると思います。
物がものだけありまして修繕には相当な費用が掛かる可能性があるため準備は当然しておかないといけませんが最終的に解体の時が来ましたら坪当たり10万~15万前後は覚悟しておかないといけませんし時期にも場所にもよりまして金額の変化はございます。
傾きや現状を建築士やそれなりの専門家を入れまして調査をしないと後になり莫大な費用が来る可能性があるため購入時にはお金をかけて調査はした方が良いです。
不動産会社でも配管までは調査しないケースが多いですし全て調べるのは不可能ですので。
どちらも数年前の消費税還付があったときはRCの方が建物価格が大きいつまり消費税額も大きかったため還付が来まして相当スタートが有利だった時期もございます。今は出来ません。
1棟アパート・1棟マンション・新築中古と単純に4パターンご紹介しましたが資産形成に向きやすいのは中古でありアパートが向いていますしその次は1棟マンションです目的も重要ですので一概に新築がダメとは申しません。土地を最初から持っていましたら場所が良い場合はアドバンテージがある状態からスタート出来れば負けにくいですしそうでなくてもパッケージ商品でしたら融資は組みやすいですし、あとは予算と計画のにらめっこですね。安く出来上がりを希望すれば耐久性が悪くなったりしますためバランスは相談くださいませ。
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