結論内容によります。
例えば
１．今後の修繕
新築の方が圧倒的に有利です。基本的にすぐ壊れるリスクはほぼ無いと言っても良いでしょう。イメージですと10年位は家電製品も持つでしょうしうまくいけば15年位は持つかもしれません。
中古物件ですと前のオーナーが壊れてから修理しているかそれとも壊れる前に交換しているかわからないため直すことを前提に考えていた方が無難でございますため多少は修繕費用を見ておかれた方が良いですし入居者が居る場合には確認したいところですが実際は確認できないケースが多いです。
２．家賃
新築はプレミアムで相場より高いのは新築は好まれる傾向があるのと最新の設備が取り入れられていることが多く外観もお洒落なため人気があるため結果家賃が高いのは業界の常識化しているためとお伝えさせて頂きます。
中古物件は経過年数に伴い相場とどれだけの新築時の乖離があるかや相場がそんなに新築時から変わらないものもあるなか既に家賃プレミアム期間が切れて相場に落ち着いている物件もあります。
両方を通してお伝え出来ることは分譲タイプであることです。アパートでもただの賃貸マンションでもありません。あくまで分譲タイプのためそれらの物件とは設備が圧倒的に違うため優位性は格段に高いので各社の23区のワンルームマンションの入居率が90%から99%強までの入居率を誇れる理由にあります。
また融資の面におきましても結構厳しく考えられどんな物件でも融資は取れません。
逆に1棟アパート・1棟マンションは比較的駅から離れていましても融資は受けられる傾向にありますし現金で地主さんが駅から20分の場所とかで建てることもあります。
３．金融機関の評価
融資を受けるという観点から見てみますと
新築は有利にはたらき金融機関の基準をクリアできればまず購入者が一定の属性をクリアしブラックや多重債務者でなければ融資は受けられるでしょうし最大100%の融資を受けられることもあるでしょう。
築浅物件(新築から15年位までの物件)は新築よりハードルが高い場合が殆どです。
例えば駅徒歩10分以内、近隣に嫌悪施設が無いか、１FはNG、分譲会社NG、重要事項調査報告書に心理的瑕疵が無いこと、そこの管理会計の中で赤字でないこと、某事故物件サイトに載っていないこと(真実かは不明でありますが)、入居者が●社でないこと等ハードルが上がってくることがわかります。
築古物件(築30年以上の物件)はまず融資が通りません。必ずではありませんが現金取引が殆どです。稀には融資枠がある方が融資を受けるとかはありますがこの位の建物は設備はかなり古いためいつ交換時がいつ来てもおかしくないため準備しておく必要があります。ただし評価分だけの融資や頭金を相当いれれば融資が受けられるかもしれませんが期待は出来ないです。
４．物件の状況
新築時や築浅物件は大体問題が無いケースが多いです。
築古クラスになりましと問題が出てくる可能性があります。配管にしましても新しい物件程取り換えやすい構造にしている中で築古物件はコンクリート内に埋め込まれていたり交換できないので出来る範囲で外に出したりと当時は普通の作りが現代には沿ってことが露呈してくるケースは多いですので今からは想像できない点も出てくるでしょう。
ちなみにですが同潤会アパートはご存じでしょうか？現在の表参道ヒルズでです。こちらは築80年位です。
ご存じない方のためにリンクを張っておきます。
最近ですと黒川紀章さんの新橋にあります中銀カプセルタワーは築50年位です。
東京でも団地はたくさんありますが練馬区の光ヶ丘団地等相当数ございますがまだまだ健在です。
上記を見ましても少なくとも50年以上は持ちますし80年近くも持っている日本の建築物ですため最近作られたマンションはもっと耐久性がある可能性も十分に考えられるのでは無いでしょうか？約80年前の設計でこれだけ持った事実があります。
お洒落な変わった造りよりも一般的な造りの方がメンテナンスもやりやすく普通っぽい方が今後の修理もやりやすいので特殊な技術でしか出来ないメンテナンスより誰でもとはいいませんがメンテナンスしやすい造りで建てれば安心でしょう。
５．収支面
新築と築浅物件は設備以外はそんなに変わらない感がしまして設備が違うのと築浅の方が少し価格が安く表面利回りは築浅の方が新築よりも利回りは良いですが実質利回りは同じくらいのケースが多い気がします。新築で3.6%～4％位で中古はもう少し良いです。全体的に若干築浅が数字が良い気がします。
築古に関しましては融資が受けにくいため現金購入が多いためキャッシュフローが融資購入の方より圧倒的に良いですが現金の場合は目利きは相当重要であることはいうまでもありません。
築古は1000万円位で家賃6万円前後は普通にあるため利回りは23区で7％~都下辺りで10%の表面利回りは期待できます。
新築に照らし合わせますと修理は抜きに数字は圧倒的に築古物件が良い反面何か問題が出てくるかは差額で積み立てておくことがポイントでしょう。
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