先日ご相談いただいたお客様ですが
住宅ローンを使用し当初は住もうと思いその後投資物件にしようお考えだそうでしたが賃貸管理会社に入居者を付けてもらえず5年放置されていた方で住んでもいなかったため金融機関からお尋ねが来まして回答に困り売却したいとのことでした。
私が現地調査に行きまして物件は神奈川県H市からバスで15分位の住宅街でそこまで物件は古くは無いのですが１F角部屋で内装はとりあえずは住めるレベルではありました。
経緯を聞きますと勤務先が上場会社の子会社で既婚者の40代半ばで購入は当時は40歳位だそうです。何で購入したかと申しますと営業を掛けられ当時は不動産投資のブームで言葉にアレルギーはなかったようですのですんなり話を聞き入れたことがスタートだそうです。
大手子会社に勤務でありますが普通に投資マンションの金融機関で融資は組めたと思いますが何故住宅ローンでと聞きましたら当時はそこしか通らなかったようです。
住宅ローンとは住民票をきちんと移し実際お住まいになることが条件で金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶわけでしてその条件を満たすので●●万円を35年で金利は当初1.3%位で貸し出しますよというのが金融機関からの条件ですが違反しますと期限の利益が喪失され一括返済を求められる可能性があるわけです。
当初は住もうと思ったとは口頭上は仰っていましたが雰囲気や口調から違うのだろうと思いましたが追及する立場ではないため依頼者は物件を売却したいが趣旨なためそれ以上は聞きませんでした。
物件を調べてみますと購入金額は平成21年築で60㎡位の２LDKでリフォームして2480万円と一見しますと安くは見えますが昨年には上階で販売事例がありましてリフォームはわかりませんが1780万円の成約でした。他には近隣業者で2000万円で購入したいので連絡いただけないでしょうかとかと大手さんから手紙がありましたので問い合わせましたが返事なしです。(本人では無かったからかもしれません)
リフォームしてるにしましても約5年も使用してないなんて何で購入したのか理解に苦しみます。今も業者間で査定中ではありますが価格がすぐ出ないところを見ますと業者が買うレベルな金額では無いということがわかります。
業者で反応が無ければ一般公開して相場を見極めるように動きますが何となく残債であります2250万円位では売れる感じがしません。
念のため残債でも売れなかったらどうしますか？と聞きますと
残債は残っても構いませんと仰っていましたが基本は全額返さないと抵当権が抹消できず売れませんが差額が出た場合何らかの形で埋めることが出来るかどうかですが最悪お借り入れできるか尋ねますとそこは納得してもらいました。
借入をしましても売りたいとの回答でした。
ただし
物件を気に入ってもらえるか
いくらで売却の目途が付くか
借りれる金融機関があるか
購入者のタイミングに合わせられるか
がポイントになります。
ただこのような売却差額を借り入れで穴埋めできるか最近は融資をしてもらえる金融機関があるかはこれから探さないといけません。
現在支払いは67,000円位の借入金の支払いと管理費修繕積立金の30,000円弱と97,000円程毎月赤字で年間100万以上赤字のまま保有しているのは意味が無いため早急な対策は必要です。
実はそのあともう一件投資マンションを購入していましたがそちらは中古で購入して家賃も入ってきておりますが負担は少ないのですがローンが煩わしくなり早く処分してほしいと依頼を受けました。
残債は670万位で業者は買いとりが400~520万のため乖離が大きくこちらは借入してまでも売りたくは無いという意思があるため業者に販売しましても差額が残りそうですので一般公開して試してみようと思います。
築古は値段がつきましても業者は低い買取価格しか出ないので公開しますが公開しましても相場相応で板橋区ですので本当に新着で食いつきがあるかどうかです。
このようなことが多いため普通では相当買い手がつかず労力の割には利益が取れないため仕事ではありますが会社としては儲かる仕事ではありませんがたまにはすぐ売れてしまう物件もございますため仕事を選り好みするよりかは目の前の最善の策を考えお客様が喜んでもらえればよいと思い突き進むのみです。
大手さんでしたら基本ははじく案件だと思います。
ノルマがありましたら予定が立ちにくい物件で手間暇かけて売れなければ仕事ではないですしボランティアでないと言われてしまいそうです。仲介を希望金額で取り3か月後に売れませんから内入れをしてくださいは誰でも出来ますがなら最初に言ってほしいと思うでしょうから私は所見で伝えてます。
絶対無理そうならば言いますがこの事案は
Ｈ市のファミリーマンションはいくら穴埋めできるか借りれるか
板橋の築古はエンドの普通価格ですのでタイミング次第な感じがします。
追って報告できる日をお待ちくださいませ。
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