今まで見たきた中での成功例をお伝えいたします。
投資マンション
収支に成功とかでは無いかもしれませんが最初からプラス収支(管理費と固定資産税を除く)での提案で購入した方がいまして中古物件でしたが金融機関の毎月の支払いと家賃から集金代行手数料を引いた金額がプラスで3,000円位です。
この場合ですがキャッシュフローがかなり変わりまして
固定資産税は中古で48,000(便宜上)円としますと月額－1,000円で10年落ちの区分マンションの管理費修繕積立金を8,000円位にします。中古の物件の家賃は安定している傾向があるためそのままで計算しますと単純ですが月額9千円位の負担で年間約108,000円の負担ですね。
35年で約3,780,000円の負担で団信が基本付いているでしょうから定期保険をイメージしまして実際には団体信用生命保険は融資残額のため逓減していきますが便宜上でございます。
2,500万円の融資で30歳の方が購入しますと単純に月額2,295円の保険料になります。
年間で27,540円
10年間で275,400円の保険加入効果があります。・・・➀
10年後1,900万円の保険に加入し今の水準ですと月額3,432円
年間で41,184円
10年間で411,840円の保険加入効果があります。・・・②
20年後1300万円の保険に加入し今の水準ですと月額5,407円
年間で64,884円
10年間で648,840円の保険加入効果があります。・・・③
30年後1300万円の保険に加入し今の水準ですと月額4,995円
年間で59,940円
5年間で299,700円の保険加入効果があります。・・・④
➀＋➁＋③＋④＝1,635,780円ですので約160万円位の生命保険効果はありますので378万円から160万を引きますと218万円位で物件を購入できているのと変わりません。
修繕関係や確定申告内容、管理費修繕積立金が実際には上乗せされたりしますので突っ込みどころはありますがイメージです。
現在の購入者と比べますと収支が昔の購入者の方が圧倒的に少ないと感じられます。
時代が違うと言われれば仕方ありませんが。
ここ数年で購入者の中には3年から5年で持ち出しなく売却できた人もいますがこれもある意味成功と呼んで良いのでは無いでしょうか。
前にも書きましたがおさらいしますと投資マンションは収益還元法で価格が求められているため購入後すぐの売却は足が出るケースが多いわけですため売却益を目指すより一定期間保有しないと売却価格までいかないためです。15年もすれば売れる方は多いと思いますが様々な要素が絡んでくるためもっと早まる可能性も遅くなる可能性も全然あります。そのことから比べてみますと3年から5年で残債トントンは優秀な物件であったと言えるでしょう。
この物件につきまして私が共通して思うことですが中古物件であったことと金利が高くフルローンではなかった事が共通していました。どういう意味かと申しますと評価が満額出ない物件で金利が比較的高いため満額の融資が出ておらず融資金額が伸びなかったために固い融資金額であったのでしょう。諸費用等の差額はどうしたか読者様の中で購入されたことがある方はご存じでしょうから省略します。
金利が比較的高い金融機関のおかでこの二人はこんな短期間で売れたわけと時期的に物件価格が上がっていたため波が来る前の購入であることつまりタイミングも良かったことが起因されていると思います。
それと中古の場合投資マンションでは仲介のケースはかなり少なく売主としまして販売しているケースがはぼだと思います。業者が売主の場合には契約不適合責任が伴いますため利益を削って販売しますと何かあったときに責任が取れないため安く売るは出来ないとは言いませんがお互いのためにならないと思います。
聞いた話では中古マンションの築30年位のワンルームマンションですが躯体に問題があり業者が200万位かけて直したなんてのが私が知る一番お金がかかった事例ですが珍しいです。他では聞いた事がありませんが売主は責任重いですので。
ただ買主としましては安いに越したことは言うまでもありませんしそれが最大のリスク回避にもつながると思います。
近年では購入金額で売却できた人は結構増えている話はよく聞きます。
市況が良いこともありますが昔(25年位前からワンルーム規制頃)は販売価格が2,000万円位で広さが20㎡位で家賃が80,000円位が殆どであとは立地でしたがいいとこしか私は見たことがありませんでしたし新線がかなり増えましたので便利な場所はかなり増えたと思います。
ちょと例をあげますと麻布十番には駅がありませんでしたし、三田線南北線は日吉の先まで繋がりましたし、田園都市線は水天宮前から伸びましたし都営大江戸線が開通しました等です。
本当に都内は便利になりました。
希望はメトロセブン・エイトライナーが出来れば完成かなとも思っております。
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