こちらはたまに質問受けますが得する可能性は買った瞬間からです。
感のいい人はもうおわかりですよね。
そうです団体信用生命保険に加入しているからです。
何か万が一や高度障害になった場合は保険で残債が無くなるのは購入後からの適用となるためです。
必ず人は亡くなります。
それが何歳かはわかりませんが統計は取れております。
日本人の平均寿命はどれくらい？｜リスクに備えるための生活設計｜ひと目でわかる生活設計情報｜公益財団法人 生命保険文化センター (jili.or.jp)
万一の恐れは、どれくらいの割合である？｜リスクに備えるための生活設計｜ひと目でわかる生活設計情報｜公益財団法人 生命保険文化センター (jili.or.jp)
このような感じです。
毎年平均寿命は延びておりましていずれは100歳も見えてくると思いますしそうなるのではないかとデータも出ています。
その一方で健康寿命が70歳位というデータもあります。
Microsoft PowerPoint – 2．平均寿命と健康寿命をみる0416 (mhlw.go.jp)
健康寿命は元気でいられる年齢と思って頂ければと思います。
歳をとりますと病気や怪我の治りが遅いや目が悪くなったり身体が動きにくくなったりと問題はあるかと思います。70歳前半で健康年齢の平均値を迎えますが寿命が年々伸びているためその後の人生を豊かに過ごせると良いですのとお金が全てでもありませんが無いのは心もとないです。
そのため団信があることはとても安心に繋がりますね。
次にこれは考え方ですが2%で借り入れをしまして実質（NET）回り3.36％と考えれば持ち出しはあるものの借入額のを１.36%で運用している感じです。そのため分母が大きい場合はさらに大きくなります、ただし持ち出し分があるため実際のキャッシュフローと違うことに注意は必要でございます。
単純に1億借りていたら区分マンションの場合持ち出し分もありますが区分を約1億円分融資で購入しておりますと136万円の差額が運用されているイメージになりますね。
ただし大体ですが団体信用生命保険は借入上限が条件によりますが3億までが多くそれ以上は団信が付かないとか生命保険にある程度加入してほしいなんて金融機関から言われたのも見たことあります。
区分マンションは中古でもう少し利回りが良いか位ですが利回りよりも過去に記載しましたポイントをいくつクリア出来るかの方が重要ですしそのポイントをクリアしても利回りがあまり変わらないのであれば有利なのは間違いありません。
区分はキャッシュフローは良くなることは金利が下がるか繰り上げ返済以外にはまずありません。管理費修繕積立金は一定額位まで上がる可能性が高いからです。意識が高い理事会や管理総会ですと自動販売機の設置、携帯のアンテナや看板で収入を稼ぎますがこれは商用ですので税金がきちんとかかりますので考慮が必要になってきます。
これがいつから得かですが、いつなら売れるかに関しましては例の項目をクリアしている前提で(内容は過去の記事を探して頂ければ不動産投資損益分岐点です)考えますと区分は3年から15年位で中古程損益分岐点が早まっていた傾向が見られました。新築は中古より損益分岐点が後ろがわが多く見受けられました。
そのためいつから売れるかは収益還元法で融資金額が概ね決まる区分マンションは中長期的に所有することが売却時に負担がありません。
物価上昇や金利の上下は予測することが困難ですがアンテナを張って見て行くしかありませんね。
損益分岐点まで来ましたらあとは胆力ですね。
景気に、金利に、家賃に、市況に、リスクにいろいろと物件価格は需要と供給によりと担当の努力により売買価格は変わりますし見極めが難しいです。
でも今が一番高いと思いずっと来てますのでそれがいつまで続くかですがさすがに区分はそろそろ限界値な気がしなくもありません。
私が昔見た24年前の話ですが物件はほぼ全ていい立地にありまして山手線沿線から10分以内のJRや私鉄の駅でそこから10分以内でいい立地以外見たことがありませんでした。今はこんなとこといういい方は失礼ですが売れれば何でもいい風潮に見えます。何故なら選んで仕入なんて出来ないからです。そして当時は価格が2000万位金利は3％位で借入期間は30年から35年で家賃が8万円位でして持ち出しは数千円で2,000円3,000円位のも珍しくなかったです。
ワンルーム規制の頃から最低25㎡が増えたために価格も上昇した割に家賃がそこまで伸びないのでだんだん収支が合いにくく最近では月額20,000円の持ち出しを超えてしまうなんてのもありますので昔を知っていますと高いなと実感しますが初めて見る人は今が普通ですもんね。
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