不動産投資を始める際には良いことだけでは無く最悪どんな結果があるのかも想像しておかないといけませんよね。
不安と期待とで交錯する中で失敗したらどうなるのかが心配になりますので考えて行きましょう。
この失敗は何を示しているのかまたはどんなのがあるのか
その一つに収支が変わるがあります。
➀家賃が変わる。
これは常にあり得ることでありますが一般には新築はプレミアム家賃だからいずれ下がるとか新築時の80%位の家賃を見ていれば安定的にそのラインから下がることは無さそうとかの記事は数多く見てきました。
家賃が下がらないのはおかしいとかの意見もあったりしますが正確には物件と場所に寄り切りでプレミアム家賃の価格は経過年数がそれなりに経っていましても維持しているところからすぐに値下がりをしてしまうような場所まで様々あるため古いと家賃が必ず下がるわけではありませんので鵜呑みにしないでくださいませ。
努力しているアパートでしたが私が見た中で平均60,000円位が72,000円とかで貸し出したりして家賃が上振れもありましてそこは利便性が良いとこでは無くてです。
そもそも賃貸のサイトで皆様お部屋を探したことはありますでしょうか？
場所が良ければ古くても高いと感じたことは無いでしょうか
その感覚と一緒です。
ただし新線が出来ましたとかで駅前にポツンとマンションがあり周りはこれから開発で今は空き地なんてところがありましたらこれからどんどん新しい物件が建ち競争は激化するのではないかという懸念はあります。
家賃は下がる可能性はあるにせよ新築で購入でしたら場所はかなり重視した方がいいことはわかりますね。
次に中古物件ですがこちらは大分賃料が安定してきているためプレミアムを維持しているのか今の相場が重要になってきまして相場相応でしたらそこまで今後の値段のブレ幅は少ないと予想できます。購入物件の家賃がが異常に高い場合は新築時からプレミアムな家賃が継続しているだけで今後は下がる可能性が高いと予想出来ますし、新築時と家賃がほぼ変わらないマンションであれば今後も同じ水準を基準に考えられそうだと推測できますね。
②支出が変わる。
考えられるのは支払額です。
固定金利で購入される方はほぼ見たことが無いため省略させて頂きまして一般的な変動を見て行きます。変動金利の中でも短期プライムレート連動と長期プライムレート連動がありまして長期が細かく変動して短期の方は動きが鈍いです。
長・短期プライムレート（主要行）の推移 : 日本銀行 Bank of Japan (boj.or.jp)
例 借入金額3,000万円 借入金利2% 借入期間35年 元利均等月額支払いは 99,378円
借入金額3,000万円 借入金利2.1% 借入期間35年 元利均等月額支払いは100,905円
仮に金利が0.1%上昇した場合は支払額が1,530円上がる計算になります。
支払額が変わると失敗と呼ぶかは別問題ではありますが。
次に考えられるのは管理費及び修繕積立金の上昇です。
これは多いのが新築は管理準備金及び修繕積立基金を支払い一時金としまして管理組合にプールします。こちらは当初壊れるものは無いためや物価上昇は先の事ですので考慮はされているかはわかりませんが長期修繕計画がありましてそれに沿うよう支払額の目安を見ますと当初はどちらも低く経過年数と共に上がっていることがわかります。
あくまで計画のため必ずその金額でその時期に推移する保証はありませんが目安にはなるためこちらの確認をしなかったことが失敗のなのでしょうか。
固定資産税都市計画税は土地と建物に分かれていますが基本物価上昇が無ければ土地は横ばいで建物は下がっては行く傾向が一般的ですが金額に換算しますと微減位だと思いますがここで失敗と感じる人はいなそうな気はしてます。
集金代行契約に関しましては入居者が居れば入金がありますが入居者が居なければ入金がありませんためこの期間を失敗と呼ぶのかどうかですが長期的に家賃が付かないのは検索しますと都内の投資マンションのエリアでは90%以上の入居率で中には99%を超える入居率と謳い文句にしているところが多いため空室は少ないかとは思います。ただしリフォーム会社がたまたま見つからないや動けない可能性はあるかもしてません。
サブリースは契約に注意が必要です。この契約内容にある程度クリーニング代とか会社に寄り切りで一切面倒見ます的な内容もあったりしますためです。基本的には2年間が一区切りで更新になりそのままあとは自動更新でよっぽど高値で保証していないや相場が落ちない限りは通常の保証であれば家賃はそのまま推移していくでしょう。
ただしこの契約は途中で金額の上下の可能性がありますのと問題視されているのは売却時に売却金額が集金代行よりも手取り収入が下がるため収益還元法に基づく価格設定のため金額は相当変わります。サブリース解除するためには現状簡単にはいかず借地借家法をかさにはなされ判例も出ているためなかなか和解すらしてもらえず和解して貰えても家賃の6カ月から24か月分の家賃で解約がちょくちょくあるため売却価格が上がっても結局消化してしまうのでバランスを見て行いましょう。
そのため投資の区分マンションでは破産はすることはちょっと考えにくいのでお金の管理が出来ない限り区分で破産した人は見たことはありません。ただ業者さんからごくまれにこんな人がいましたとは聞きますが。
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