今回は1棟アパート・棟マンションについてです。
一時期流行りました1棟の大家さんは記憶に残っているのではないでしょうか。みんな欲しい欲しいと殺到しましたが購入出来た方は一部ですが下調べもしないで購入が目標になっていた人、区分マンションは入居率が高いのと建物管理は管理費の維持費と修繕の修繕積立金を強制的にひかれている性質を理解しないで購入した人、区分マンションの入居率の高さを普通と捉え1棟は全部屋満室になると考え区分マンションと1棟アパートや1棟マンションを同じく考えプラスになるはずがトータルで赤字を増幅させてしまった方がいらっしゃいました。
それと話題のシェアハウスです。昔からあったとは思いますが積極的に増えたのは某女優さんのCMが記憶に残っているかぼちゃですね。
昔からあるシェアハウスは普通にありますがかぼちゃのシェアハウスが強烈過ぎたため悪いもののイメージが強いのでしょう。
これらは確かに自己破産という言葉が先行して実際に自己破産になった方もいらっしゃると思います。
ただ一部の弁護士が被害者の会を立ち上げたり別の先生は個別に銀行に戦いを挑むなど出来るかどうかわかりませんが戦った結果S銀行でのシェアハウスは何と弁護団が勝ちかなりの人が助かったのは記憶に新しいところです。
その時のシェアハウスに関しましてはサブリースでローンが支払えるのが謳い文句でした。私も話を聞きに行ったことがありますが入居率は90%以上で万が一そこまでいかなくとも人材派遣業もあるためメインの収入が仮に無くても運営には支障が無いとの説明でした。一見マイナスはカバーできるのかと錯覚に陥りますがどうやら業者にも一般にも同じような話をしていたようです。
後出しが強いのであれをやる人はいないでしょうと業者でも意見がありましたがただ売るだけの業者は売るか売らないかでしか見ておらずこの物件を分析してくれなんてのは無いでしょう。分析しても利益が出ませんので。
銀座の一等地、金融機関も入っているビル、入ると綺麗な受付さんでお洒落ないかにも最先端に見えました。
ところが蓋を開けますと工事は滞っているケースや住民の反対かなんかで進まないとか利益がキャッシュバックされているとか建設会社も問題になっていましたね。実際は入居してないとかいろんな話題が出たと思いきやメインの金融機関から取引停止を正式に告げられその成果サブリースが継続できないなどとなり家賃が払えずトラブルが表面化しましたという経緯です。
弁護団と投資家は解決されクリアになりましたので良かったことは良かったですがシェアハウスが悪い訳ではないことだけはご理解くださいませ。
物件価格が高いことや設定賃料が高かったのでしょう適正に近ければ継続は出来ていたと思います。
次にまだ争いがあります1棟アパート・1棟マンションです。
これらはまだ弁護団は戦っております。
市場価格との乖離の凄さや入居がしていなかったために支払いがきつく家賃も下がり実質運営が出来ない状況の方が多くいらっしゃいました。中には知り合いは売却益が6,000万円でたり購入後に管理会社を変えまして収支が金利高くても良くなっているオーナーもいたりします。
そもそもこの金融機関は投資マンションと同じ収益還元法に特化しましたか買う設定なため購入後すぐ売りましても差額を埋めないと売却すらできません。
この場合は市況が良くなればうまくいけばそこまで年数を保有しなくても売れるかもしれませんが今の時期は難しいです。
ただし積算評価と収益還元のミックスでバランスが良ければと金融機関にそこそこいい条件で借りられメンテナンスをしっかりして管理会社とうまくやっていければ損の拡大はあまり無いのが現状です。
そのためまずは破産を回避する為にはセカンドオピニオンや収支改善を図ることです。いまのままですとどうなるかをシミュレーションしたり闇雲に金利を下げてくれでは無くまずは返す意志の元にどこまでやり切れるかをやるのが自然な流れでは無いでしょうか。まずは物件の現状把握です。
実際今後外壁等はどうしないといけないのかや部屋の状況を把握しいつ何が壊れそうか共用部分と室内部分の修繕計画や近隣事例から家賃の推移や状況をきちんと把握し今のままでは運営不可能かを分析しましてどのくらいの金利なら採算が合うかのシミュレートが大切です。
満室で収支が合わない場合は物凄く高く購入している可能性が高いため金利は限界まで下げたりあわよくば元本カットを試したいですが(事例の判決を見たことがあります)17人しか実現できていないようですが。
なにかしらの対策と改善を出来るかを様々な角度から行い調べ足を運び管理会社と打ち合わせ改善策がどうしてもない場合は確かに自己破産に行くかもしれませんが保有期間により任意売却まで出来る可能性の道もありますので諦めず返していくにはを中心に打ち合わせをしながらやっていくのはいかがでしょうか
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