こちらは売却時に考えられる方は多いと思います。
3,000万円で購入し2,500万円で売却しましたらプラスでしょうかマイナスでしょうか？マイナス500万円と答える人はいるのではないでしょうか？
そう見えますが実際は何とも言えません。
何故でしょうか？売価が重要では無く簿価が重要です。
話は一見損したように見えますよね。
マンション価格を覚えていらっしゃいますか？
購入時3,000万円だとしましても販売価格には土地と建物にわかれていまして
仮に価格構成の内訳が土地が1500万円で建物が1500万円だとしますよね。
確定申告を皆さんされていらっしゃるかと思いますがそこに減価償却費は覚えていらっしゃいますでしょうか。購入後24年程経過し簿価が単純に750万円であった場合は土地は1,500万円で建物価格は750万円としますと合計金額2,250万円になりますので
簿価は2,250万円ですので2,500万円で売れましたら実際は250万円に関しましても24年経過であれば長期譲渡になりますので（保有期間が5年を超えておりますので）20.315％の税金がかかります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得、何が違う？売却のポイントとは (musashi-corporation.com)
ですのでこのケースですと購入金額が3,000万円で24年後に2,500円で売却できた場合は単純ですが長期譲渡で売却益の20.315%の507,875円が税金がかかります。
実際は仲介手数料があったり契約書の印紙代は差し引かれてですのでもう少し税金は少なくなりますが。考え方としましてはです。
物件の売買は売却損益での損益計算ができますが他の所得と合わせる損益通算は出来ませんので注意が必要です。
短期譲渡の場合は約40%もかかりますのですのと1月1日を五回超えないと5年のカウントがされないため売却時には保有期間の計算をきちんとしましょう。
このことから保有は5年超が税金面では望ましいですし融資が収益還元法での計算のため一般には5年で利益が出るのは難しいのではと思っております。当然昨今の不動産市況が良いため価格が高騰している現実よりタイミングが合えば高値売却が出来たお客様もいますがそれはたまたま売却益が出ただけで本来は保有が目的のため売却益が短期で狙えるような商品では無いと私は思っております。
逆にですが3,000万円で物件を購入し2,000万円で売却した場合は簿価が2,250万円のため赤字になりますが売却損がでたとしましても損金を損益通算できないため別の物件の売却で益金が出れば250万円まで(仲介手数料等考慮してませんが)は税金がかからない計算になります。
もしこの仕組みがわかりにくければ国税庁に連絡しまして考え方を確認して頂いたり税務署の無料相談を受ければ無料ですが一般的なことだけでなくいろんなことを知りたい等おもわれましたら会計士や税理士をネットでも探しまして有料相談を受けられたほうが何か得られると思います。
ここからは予想ですが本来無料相談をしましてもその手の人しか来ない(費用をただ払いたくない自分でできる人しか)ですが稀にただ機会が無くてたまたま上顧客も混じってくるので無料相談は発掘先かもしれません。
昨今の不動産市況によりワンルーム規制の前に購入しまして最近売りに出された方は殆どがプラスに売却できている人が多いと思いますので納税も大変なんだろうと推測しております。中には申告を全くやっていない方もいらっしゃいますが今はマイナンバー制度やが充実してきておりますため以前よりもお金にたいしての紐づけが強くなってきていますのでお尋ねが来る前にきちんと申告はされた方が良いと思っております。普通にお勤めされている方ややましい可能性が無い場合は便利な制度だとも思ってしまします。実際はそれだけかはわかりませんけど。
ただし変な買取業者が入りますといい金額で売れるはずがどん底まで落とされてかつ消費者金融で売却損を穴埋めまでする人もきいたことがあるためもしそのような状況になりましたらまずは会社名を確認する事、そしてその会社の存在確認と不動産業者か(コンサルタントと名乗り無免許業者が実際はいます)担当者の名刺位は貰ってから会うようにし存在も確認された方が良いです。他社の名前を語ったりのケースも多く話が纏まったら不動産業者を紹介された話も数多く聞きますので本当にご注意下さいませ。
先日のニュースでユーチューバーが税理士に申告をお願いしていたようですが実際は申告していないので納税もしていないなんてニュースで何とユーチューバーが逮捕なんてニュースがあり驚きました。税務署からしましたら未申告ですし納税もされていないため本人へ請求は行きますよね。すぐ納付が出来たかは追ってみておりませんがこのような事案もあるものだなと思いました。
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