どっちが得なんでしょう。
新築投資用マンション
3,000万のワンルームマンション投資で毎月持ち出しが20,000円と固定資産税が年間60,000円として管理費修繕積立金は上がら利息も変わらず家賃も変わらずで試算しますと35年でエアコン３回交換300,000円、給湯器3回交換300,000円、クロスは6年に1回で160,000円×5回で800,000円オーナー負担を雑費で300,000円と仮定した場合と入居率95%で考えてみますと年間60,000円持ち出し追加としますと35年ですと
持ち出し20,000円×12か月×35年＝8,400,000円
固定資産税60,000円×35年＝2,100,000円
エアコン100,000円×3回交換＝300,000円
給湯器100,000×3回交換＝300,000円
クロス張替え25㎡×4×1,600×5＝800,000円
雑費300,000円
入居率95%仮定で60,000円×35年＝2,100,000円
合計14,300,000円前後の持ち出しです。管理費修繕積立金は上げないでです。
40年前に売られたマンションは現在新築比150%位で売りに出てるものもありますが125%位で考えます。過去の40年前の40年後の今と現在からの40年後はそこまで見えませんが物価上昇率があるにせよ購入金額で売れると仮定しましょう100%としましても手取りで約15,000,000円手元に残ります。税金は考慮してません。
個人年金に積立に合わせた場合
14,300,000円を420回で割りますと34,047円の積み立てになります。
35年後は14,300,000円と約8,000,000円の利息から税金が約2,000,000円ですので手残りが約20,300,000円残ります。
２倍まで出来ましたら40,600,000円程残りプラス退職金のため相当貯められます。
細かいですが控除年間最大120,000円控除は考慮しておりません。
毎月34,047円の年金保険運用を35年間で福利で3%計算した場合(そこそこ現実的な数字です)
これはとある外資系保険屋さんの提案内容でした。
思想としましてはマンション経営をするよりも安全かつ安牌だと仰っておりまして今を貯めて貯めて貯めこむとのことでかなり貯蓄に寄った考えでしたがこのお客様は3年で貯め方に音をあげてしまいその後は月額3万程度と不動産を並行して行っておりました。いくらまで保険に出せるかと話が合ったときに3万円位ならと話していましたら倍の金額を営業担当は持ってきまして3年間貯めに徹し遊んだこともない位なことを仰っていて人間らしい生活では無かったと振り返ってました。
この保険の特徴は積み立てた金額が運用にまわりドル建てになるために為替のリスクや安定的ではありますが運用実績は2から5%位で必ずというものではないところです。
この積み立てた部分は国内生保の運用とは違い借りることが出来ないのも大きな特徴ではありますため注意が必要です。
3%で運用しているのにも関わらず生活苦で消費者金融からお金を借りましたら年15%近く取られる可能性もありますのでよく考えて現金もおいておきましょうね。
どちらが有利不利は今後に社会情勢には寄りますがファイナンシャルプランナーの思想としては卵は一つの籠に盛るなという格言があります。これはバランスよく投資をして一か所だけですと万が一駄目になった場合は全てがダメで全滅を意味しますが複数の籠がありましたら守れて割らずに残るかもしれないからです。
つまり投資は偏らずに複数に分けてやりなさいという意味です。
時間も一回ではなく分散してく$コスト平均法がありまして購入金額は一定で安い時は多く買い高い時は少なく購入する意味です。
ドルコスト平均法とは？（投資信託のギモン解決集）：三井住友銀行 (smbc.co.jp)
このような状況下ではありますがどちらがいいではなく様々な選択肢のある中でこのようなものがありますよの説明でございます。
投資用マンションでは先のことはわかりませんし金利の上昇の可能性や家賃変動、経年劣化の修理や管理費修繕積立金の上昇を加味はしておりませんし節税や納税計算もしておりません。
年金保険は利率が1年に1回利率が送られてきますが毎年一定ではなく変動はつきものであります。また借りれる性質の保険ではないのと一定期間の解約は元本割れのリスクがあるため解約の時期をどう考えるかいつ位から損をしないとと損益分岐点も開示してもらえますので随時とまではいきませんが定期的に確認しておきましょう。
融資が嫌いとか現金が好きな人もいますが物価上昇の昨今ですので物の値段がどんどん上がっているのを実感している私としましては物の価値があがっていますよね。全部ではありませんがジュースも今は140円やペットボトルは180円とかです。
物を持つのも良いですし預貯金も有効な貯め方ではありますがやはりバランスが大事です。
コメント