変動金利か固定金利どちらが良いか
こちらは変動か短期固定かどちらかが良いと思います。
→何故か？売却時に固定金利で組んでおけば今後の支払いが見えてきますので経営の面では金利の上下を気にせず支払い計画が立てやすい反面売却をしたり資産を組み替える時に固定期間中の売買になりますと金融機関より解約違約金を取られる可能性があるため固定で組むなら短めの3年から5年位はいかがでしょうか。
また短期譲渡や長期譲渡の基準は1月1日を5回跨ぐことによって変わることも影響してくるからです。
ただ売る可能性が無い場合で金利が安い時期に長期固定は収支が合うならばそれに越したことはありません。
金利引き下げ交渉
金融機関によりましては一切応じないところもありますが場合によりましては応じてもらえるところもあります。ただし一方的に話すのではなく双方メリットがある話をしないといけません。ただし根拠は大事ですのでまずは調べてからが良いですね。
といいますのも某銀行のような収益還元法を重視した評価方法で借り入れをしているような場合は家賃が下がればその分価格も下がりますしどちらかと申しますとこの評価方法を重視しているところはこれ以上融資はでないと踏んでいるため応じてもらえなかったりしますのと根拠が無い他で借りれる雰囲気を出したとしましてもある程度金融機関もリサーチはしてますので下手すればどうぞしてくださいに近い反応があるかもしれません。
収益還元法重視の金融機関ですともう一つですが損益分岐点までが積算に比べて時間がかかるのが一般的ではあります。ただ市況が良くなり物件の利回りが8%で融資が当たり前の時代から7%になれば売却はしやすくなりますが最近は積算法か積算法と収益還元法のミックス評価の方が多いです。
積算価格が既に出ているのであれば現在の金融機関でも借り換えられましたら融資残高が減ると思い話を受け入れてもらえる可能性が高い気がします。
昨今はむげには金融機関も断ると印象が悪いため適度には扱って貰えますが審査にまわすと書類を提出後連絡を待つこともあります。
賃貸管理管理会社
現状でうまく管理が出来ていましたらそのままでも宜しいですし出来ていなければ変更した方が良いです。
ただし賃貸の管理会社が大手がいいとは限りません。
これは兵庫県某市で実際にあった話ですが某銀行から物件と管理会社を紹介してもらいまして某管理会社は有名でCMなんかもバンバン流してまして物件の売り仲介はこれまた大手のフランチャイズでした。取引後2か月位で何と賃貸管理会社が夜逃げしてしまいかなり問題になりました。大手だからと安心していましたらフランチャイズで経営難だったそうです。大手フランチャイズの参加であったため本部がカギや書類やらをある程度纏めてもらえましたがリフォーム代は持っていかれましたため再度支払う羽目にオーナーがなってしまい整理が大変でした。
そのあと一部をその大手本体が引き継いでもらえたのは良いのですがオーナーから退出の毎にかなりの額を請求されているので何とかならないか相談を受け私が担当者に交渉したところ多少安くなる程度で他と見積もりを取っても安いと感じたことは1度もありませんでしたたまたまかもしれませんが。
地場でもしっかりオーナー様の立場を考えてもらえる会社もあれば捻くれた担当者が居る会社になってしまいますとわかってはいるけれどと思うような内容ばかりで疲れてしまうこともあります。そのケースは1棟マンションでしたが殆どワンルームだったのですがオーナーズルームがあり浴室を交換しようと管理会社から提案があったようです。そんなに交換するまでも無いのに促され100万近くかかったようです。賃貸用と割り切りながらも良くしていかないと利益の最大化は目指せないため良い担当にあたることですので相性も大事です。
費用対効果
これは常にオーナー様は意識しなければならないですが管理会社も同様だと思っております。実需と呼ばれるご自身のお住まいであれば大理石の部屋にアイランドキッチンを取り入れてお客様が来ればいいなと思えるような自己満足の追及は域外にもつながりますが不動産投資の観点から行きますと
仮に一部屋の家賃が6万円としましょう良いものを使い入居者に喜んでもらいたい精神は素晴らしいです。
この部屋を大改造しまして300万円かけましたとします。さぞかし良い部屋になるでしょうし住まわれる方は気持ちも良くオーナー様に感謝すると思いますが50か月分の家賃収入に値するわけです。安いもので取りそろえた方が良い話でもなく費用対効果が合うかだけです。300万円かけまして回収が50カ月かけるのは採算感覚が無いと言わざるをえません。
例をあげますと
300万円かけて家賃は5000円上げられるとしますと年間6万円で投資した金額に対し利回り2%です。
もしこれが30万円のリフォームで5,000円家賃アップが見込めるとしますと年間6万円アップしますから20%の利回りが見込めるのでやった方が良いでしょう。
例えば購入物件が8%の利回りだとしましたら30万円かけて月額家賃が2,000円アップが見込めれば購入時と変わらない利回りを期待できますね。
このように購入した金額とたらし合わせて行けばどのくらいかけた方が良いかの指標になるのではないでしょうか？
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