投資マンションは売却できないのではないかと相談がありました。
結論から申します。
売却は出来ます。
ただし売却の際に超えなければいけないハードルがあります。
しれは何かと申しますと投資マンションの計算方法は収益還元法で融資を算出しているため購入後すぐに要らないからと言いまして売却しましたら赤字が結構出ます。私の試算では400万円から600万円位と観てますため購入後すぐ売却でしたらその位の金額を支払わないと売却できませんため預貯金が無いと辞められないですし売却も出来ません。
なぜそんなに持ち出しが出るかは収益還元法による計算を融資で考えているからになります。
この収益還元法に寄る評価ですと時間をある程度かけないと損益分岐点がやってきません。何年かですが経験則からは3年から15年位でしょうか。ただし景気次第では前倒しにも先送りにもなったりしますため目安として捉えて下さいませ。
中には諸費用新築マンションで120万円前後中古マンションでは80万円前後も合わせて融資を組む方もいらっしゃいます。
考え方ですが融資が満額出るとしましても1割ほど頭金を入れましたら支払いも1割位下がり月額あたり支払いが1万円位下がるでしょう。
このような事情から購入後すぐ売ると赤字確定になるためせっかくの投資がもったいないと私は思ってしまいます。
次に売却できない理由を考えてみますと
サブリース物件は売却しにくいです。一般的にはサブリースを組みますとサブリース会社が自社相場の90%位で家賃を保証してもらえる反面当然のことながら手数料を支払うわけで手取り家賃輸入が減ることになります。おわかりでしょうか？サブリースを組みますと家賃が下がるということと収益還元法で計算がされているため再評価額は自ずと下がってしまうため高くはうれないということです。何とかサブリースを外してもらえれば良いですが通常は外す義務は無いため百歩譲りまして解除を認めてくれましても家賃の6カ月から24カ月分相当の家賃の金額で最近は和解例を管理会社から聞いた事がありますため家賃が9万円でしたら216万から54万円の間でうまくいけばサブリースを解除してもらえたケースがあります。
次に金融機関の提携制が多いこと。これは提携制の会社を通してしか基本は融資しないためその会社かそこに繋がっているような会社しか高く買い取ってもらえません。
提携制でなくても融資を取り次ぐことができますが投資専門の会社でないと理解が難しいためハードルがあがります。
例えばですが不動産免許がありましたらどんな物件でも携われますが投資のカテゴリーの詳しい人に当たらないと話にならないため担当者がいればお願いしつつセカンドオピニオンをする等正確な知識を入れておく方が賢明です。
大手不動産会社に持っていきましても多分提携が無いため現金客しか売却は難しいですしその現金客が理解している投資家でしたら通常物件を普通に買うとは正直おもえないのでやはり売れません。(絶対では無いですが)
その会社が利益を取るので高く売ることは難しいです。偶然にも現金客を自分で見つければ普通に損は無く売れるかと思いますが現実的には非常に無理があります。
その他にも
➀駅徒歩10分以内(最寄駅から)
②２F以上(１Fですと融資しない金融機関があります)
③総戸数20戸以上(20戸未満は融資しない金融機関があります)
④某業者物件(その物件は受け付けない金融機関があります)
⑤エリア(東京23区でも江戸川区は融資が厳しい川崎OK横浜OKの場所があります)
⑥某サイトに掲載されている(流行のサイトですが掲載されていると融資NGの金融機関があります)
⑦EV無しの物件は融資対象外の金融機関があります。
⑧嫌悪施設の隣等は金融機関でNGの場合があります。
⑨変な買取屋さんに惑わされますと更に追い銭になる羽目になります。
このような物件を選ばないと金融機関の評価基準に乗らないため現金客(投資家に選ばれる物件かどうか)しか購入出来なければ売却は難しいです。
逆を申しますとこれをクリアしていれば売却できる可能性が上がるということです。
この条件に全く当てはまらない場合は売りにくい状況になってしまうということになります。
様子をみながら元金が一定金額を下回っていましたら売れる価格帯になりそこがいつかはケースバイケースのため数カ月毎にでも状況を確認した方が良いです。
評価と残債の乖離がありすぎますと残債の関係上なかなか損益分岐点までたどり着くのが難しいでしょう。
どんな物件でも安いだけで購入するお客様はいます。
一般的にはローンが残ってもいいなんてことは出来ず抵当権を抹消するために差額を穴埋めできないと売却が出来ません。金融機関に相談をしましたらもしかしましたらローンの組みなおしをやって頂けるのではと思いますが事例はまだ見たことがありません。
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