言い忘れましたが区分マンションも買取屋さんが近づいてくることもありますので注意が必要なのと思想が似ている担当者を確保しておくということは言うまでもありません。
次に1棟アパートや1棟マンションです。
区分マンションとの違いはいくつかありますが
１．キャッシュフローが出るということ
区分マンションは月額の収支が融資を組みますと1件当たりマイナス2万前後が多いですが1棟アパート及び1棟マンションに関しましてはキャッシュフローがプラスに働くということがあげられます。
２．融資がパッケージは新築でたまにあり中古は無いため融資付けには時間がかかる
区分マンションのように簡単では無いためかなり苦労しますので根気よく進めていくことが大きな違いです。ある程度理解して頂く部分もあればパッケージ商品も新築ではあったりもします。融資先はどこにしようかなと選択はまず難しくその地域で探すしかありませんし担当者が協力的だったりそうでなかったりと根気がかなり大事です。
３．区分マンションと違い外壁等の修繕は自分で積み立てる。
修繕関係は外壁は当然費用はオーナー持ちとなるためにきちんと積み立てていかないと修繕できませんなんて落ちにならないように気をつけましょう。また中古の物件を購入する場合ですが経年劣化は視野に入れいくら位なら直せるかを相場観でもいいので覚えておきましょう。
大手の管理が良いと仰る方は多いですが大手は資金力や仕入れパイプがあるのと教育が最低限しっかりしているプラスアルファが出来ると思っていませんか？ちなみに何回もエアコンや清掃やクロスの張替えでやり取りをしたことがありますが凄く安いなんてことは一度もなかったです。それにたまに高額の修繕があったとしましてもほぼ一括払いです。分割はさせてもらえるかは難しいかと思います。多少の値引きは本当に気持ち程度でした。私がオーナー様より安くしてといってほしいと頼まれ何度か話しましたが気持ち程度でどんなメリットがあるかそこまで変わらないのかとも思いました。
地場業者でどうしても納得がいかなければ大手も選択肢に入ると思います。
４．区分所有の管理組合の意思が個人で判断実行できるため意思疎通や方向性を決めやすいので意思決定は容易な反面きちんと慎重な調査が必要です。
５．金融機関に寄り切りではありますが団信には上限があるため加入できないこともあります。
６．区分マンションの時とは違い管理会社とのコミュニケーションは大事です。
印象に残ってもらえるように営業することで優先してもらえたりしますので私が仕事を振ってあげているんだ感覚ですと何様のつもりだと陰口たたかれるようになると困りますので人間関係は円滑にい行えるようにしてくださいませ。
いつまでも自分はお客様気分だという方がいらっしゃいますので注意は必要ですね。仲介会社や販売会社からしたらお客様かもしれませんが管理会社と立ち位置は管理業務を委任する立場と受任する対等関係なため横柄な考えや態度は改めて下さいませ。
融資の条件にもよりますが融資は新築は30年～35年くらいですが中古は20年から30年位が多いようです。耐用年数を重視しあとプラスアルファを考慮する金融機関が多く積算法と収益還元法のミックスで考えてもらえるか積算法のみでの評価や融資金額で計算されるためうまくいけば右から左で売れる金額で融資が受けられるなんてこともあります。一般に積算価格で購入出来れば安いという考え方があります。
当然そこには修繕関係は考慮していませんので現状を確認しないといけません。
理想は返済比率が想定賃料の50%以下に抑えたいのと抑えられれば運営にはゆとりが持てると言われていますが実際はもう少返済比率は高いと思います。
仮に物件が9,800万円：金利2%：借入期間25年：月額支払い415,377円
利回り8％物件で月額想定653,333の収入：集金代行費用5%で満室の場合32,666円
地域にもよりますが85%入居で月額555,333円 共用の電気代8,000円水道代3,000円
固定資産税月額20,000円位としますと月額収支は満室で収支は差引174,290円です。
85%稼働の場合は収支は差引81,190円です。
金融機関は調査をきちんとしますし入居率が低い、修繕はしていない物件には融資をしたがらない傾向があるためクリアできた物件に融資してきますので物件は安心に繋がります。
満室を狙える地域かを見極め古くても入居者が確保できる仕様や地域を狙うことにより安定な経営ができます。
融資が終わるころには物件は古くなっていますが積算がきちんととれていればいずれは解体して売却やそのままか知るづけることも可能です。
40歳を過ぎてからの購入でも65歳時には返済が終わり収支が劇的に変わります。
85％稼働でも月額636,523円もありましたら修繕もかなりできると思います。
もしこれが2棟3棟増やすことができましたらリスク分散にもなりますし
夢が広がりますので選択肢においてくださいませ。
計算には便宜上申告後の税金や物価上昇等は加味しておりません。
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