結論何とも言えないです。
拍子抜けで申し訳ございません。
このような表現をしたのは理由がありまして簿記を習ったことがある人は馴染みの言葉ですが実質一元形式多元という表現があります。これは何かと申しますと例えば減価償却費は目に見えない経費を数字化したものですがこれには算出方法がいくつもあるのです。定額法、定率法、生産高比例法、級数法他度のやり方でも正解なのですが数字は変わりますし会社の計画に沿う基準を使用されることでしょう。そのため減価償却費と申しましてもやり方によっては費用が正規に何通りもあるため、投資マンションに置き換えますと見方によりましても変わるということです。
私もたまに拝見させて頂きますが見せ方はかなりお上手で引き込まれてしまいますのはさすが編集さんのお力で素晴らしいです。
なんでも発信すればいいというものでもないですし、いろんな事実がありますが製作者の意図により良くも悪くも映ってしまうため注意が必要です。
私はそのYouTubeの内容を否定するわけでもなく事実を伝えるまでです。
１．中古は家賃は下がる
こちらですが古いものは安くなるこんなイメージは減価償却から考えましたら間違いございませんし否定もしませんが。不動産の賃貸はよく新築家賃はプレミアム設定と仰る方はいますし私もそうだと思います。
実際の家賃は築10年そのまま築20年も変わらないような物件も存在するのです。
つまりプレミアム家賃という言葉があるならばプレミアムがどこまで継続しそれが変わらない相場のため家賃が変わらない物件もあるのに下がらないシミュレーションはおかしいとかの考え方も確かにあるかと思います。
私の解釈ではプレミアム家賃で相場より高い物件は下がると思います。一説には新築の家賃の80%位であれば家賃はあまり変わらない説もよく見ていました。考え方的には安牌で良いと思いますが全部そうではないことがあげられます。固く見積もるなら良い考えですしその一方では知らない人が信じた場合は事実違えど買取屋さんは推してくるでしょうね。
こんないいとこでも新築時の家賃の80%位に落ち着くからこの物件は家賃が下がるので価格も下がるので下がる前の今の処分する方がと同感してしまうのではないでしょうか。
そのためこの回答は中古物件でも必ず家賃が下がるとは言い切れないが正解です。
人気のユーチューバーや影響力のある人が発信すると周りが信じることの恐ろしさを感じます。
またこのような発言をしますとならそんな物件を持ってこいとか一部しか手に入れられない話をしてどうするんだとか賛否が分かれるでしょうけど事実を伝えたまでですのでそれまでです。
２．3為契約は悪
よくこちらも報じられていて簡単に申しますと業者BはAから仕入れて購入しますが登記をいれずCへ売却して差益を取るやりかたでこれは不動産会社だけが儲かるやり方で非難もなぜか多いです。このようなやり方は悪だ的です。
私はそもそも３為契約という人があまり好きではありませんしこの言葉を使う人は多分知ったかぶりな感じやかぶれた話し方でダメです。
正式には第三者のためにする契約です。別に違法な取引ではありません。
大手さんは仕入れが安く差益で儲けることを嫌う傾向がありこのような取引をしない会社は多いです。理由は売主の利益を損ねる出そうそうです。
そこに営業努力があったり諸事情があったりするはずなのになぜか悪者です。
何故そう思うか解説します。
8,000万でBの不動産会社がAより物件を購入しましてCに売りましたとします。
前は瑕疵担保責任という。瑕疵とは、平たくいえば、傷とか欠点のことで、瑕疵担保責任とは、傷物（欠陥品）を売ったり作ったりしたときに負うことになる責任のことをいいます。
2020年４月１日に施行された改正民法が適用になっていますが、改正民法では「瑕疵」の文言は消えて、これに代わって「契約不適合」と呼ばれることになりました。しかし、改正民法施行日前に契約された取引については、改正前民法が適用されます（附
則34条）。そして、瑕疵担保責任の時効は最長10年であり、今後10年は瑕疵担保責任という用語も使われ続けますので、正しい瑕疵の概念も押さえておく必要があります。
改正前民法の「瑕疵」の定義は、「通常備えるべき品質・性能を有しないか又は契約で予定した品質・性能を有しないこと」とされています。
もともとは2年間でありましたが契約不適合責任というもっと重い責任になり最低引き渡しから2年になります。
ここでです買主サイドに於いては有利に運ぶ反面業者側は相当厳しくなります。
当然仕入れて売るわけですよね
今は業者が仕入れる際にはある程度の内容は把握しますが見切り発車になります。何故かは物件はありふれていますが条件に合う物件は少ないです。それとRC物件でも非破壊検査をやり建築士を入れて傾きや構造やチェック項目をやっている時間がないためと費用も判断するのに何十万もかけていられないのが現状です。何十億の取引の場合は経費を潤沢に使い調査はしている会社はありますが費用対効果を買主様も考えてみてくださいませ。ここは自分でお金を払う習慣が無い人にはわからないかもしれませんが世の中ただと考えてはいけないと思います。
そのため業者は独自調査をするものの業者ですら仕入れが難しいのでこのようなことが起きます。
上記計算ですとこの物件が1億円でうれましたら単純に2000万円の利益ですよね。
ここまでは理解が早いです。
ここでです。この仕事に何人が関わりどれだけの期間を要したのでしょう。私は決済まで最低でも3か月がかかると思います。この案件に付きっきりとは思いませんが一人で1カ月で仕上げたとしましょう。2000万円の利益は大きいですよね。
会計がわかる人は早いですがこの利益には決算時に税金がかかります。40%位は見ておけばよいのでしょうか法人税、住民税、消費税とですね。そうしますと残りは1200万円ここで契約不適合責任がくるわけです。来るか来ないかわかりませんよね。それに怯えることになるわけです。無過失責任のため代金の減額請求や修理等万が一1200万円かかってしまttらこの物件の売り上げはあっても赤字ですし裁判になりましたら着手金30万~50万位で経済利益の●●パーセントは弁護士費用で時間もお金もかかるわけです。裁判を見たり聞いたり体験したりすればわかります。
単純に売っておしまいでは無いため寧ろ利益をとらなく良心的に安くしてあげたらどうでしょう責任追及にこたえられず倒産する可能性が１回の取引でもあるため寧ろ綱渡りの感じです。
こんなので儲かると言えるのでしょうか私は疑問を感じますがみなさん表現が本当に表現がお上手なので良くも悪くも実際のコメントには慎重になってしまいます。
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