不動産投資　CCR➀

　不動産が選ばれる理由を考えたことがありますでしょうか。それは自己資金よりももっと大きな投資を出来るからです。よく耳にしますがレバレッジを利かせることが出来るからです。

　このCCRを理解することでリスクを数字で把握できるため投資の判断に役立てるということは損失を避けれるということになります。

　CCRは自己資金配当率といい「Cash on Cash Return」の略でございます。

　

　自己資金に対しての年間のリターンですね。

　この数字が高いほど投資効率が良いことを示しどのくらいの期間で回収できるかを数字で確認できるため収益性の指標になります。

　このCCRの算出には金融機関の借入期間等からの借入金は含めません。

　そのため借入金を含める場合は「ROI」という別の指標を使用します。

　CCRは自己資金の運用効率なので自己資金と年間のキャッシュフローを用いて計算します。

　CCRの計算は結構簡単です。

　CCR＝年間のキャッシュフロー÷物件に用いた自己資金

新築の投資マンションを現金で購入した場合

　例としましては物件価格が3,000万円で年間のキャッシュフローが120万円自己資金が3,000万円であれば

　100万円÷3,000万×100＝CCR3.33％

　この年間のキャッシュフローに関しましては年間の生み出す収入から税金、保険、管理費、固定資産税等を引いた金額です。

　上記計算は区分マンションの新築に照らし合わせまして

　　月額家賃100,000円－集金代行費用5%で5,000円－管理費修繕積立金6,000円－固定資産税月割りで5,000＝月額84,000で計算しますと年間1,008,000円になり便宜上100万として計算しました。

　自己資金300万入れた場合

　　月額家賃100,000円－支払い89,440円－集金代行費用5%で5,000円－管理費修繕積立金6,000円－固定資産税月割りで5,000＝-5,440円×12で-65,280

　　-65,280÷300万×100＝CCR‐2.176％

　自己資金600万円入れた場合

　　月額家賃100,000円－支払い79,503円－集金代行費用5%で5,000円－管理費修繕積立金6,000円－固定資産税月割りで5,000＝4,497円×12で53,964

　　53,964÷300万×100＝CCR1.798％

　以上の数字からは区分マンションの投資ではキャッシュフローが融資を組んでますと出ないのは何となくわかりやすいため1棟アパート・1棟マンションのオーナーたちは区分マンションは投資では無いとか毎月のキャッシュフローが赤字なんて事業ではないと言われる所以なのでしょう。

　1棟アパート・1棟マンションを見て行きましょう

　　価格が1億円金利が2%で借入期間を30年で利回りが表面で7.5%自己資金1,000万円で考えてみましょう

　　月額家賃が625,000円ー支払い332,657円ー管理費用31,250円－建物管理費用20,000円ー固定資産税50,000＝191,093円×12か月

　　年間収入2,293,116÷1,000万×100＝CCR22.9%

　　毎回満室でもないですし入退出の費用があるのでもう少し調整してみます。

　　12万位のキャッシュフローで計算してみます。

　　年間収入144万÷1,000万×100＝CCR14.4%

　今回は諸費用は考慮しておりませんのでイメージでお願いします。

　まずですが投資マンションではあまり聞きなれない言葉でどちらかと言いますと1棟アパート・1棟マンション・商業ビル等での計算にとても役立ちます。

　何となくお判りいただけましたでしょうか

　レバレッジが効くこの不動産投資は自己資金だけで賄うことは難しく金融機関から借入を起こし投資を行うことで投資収益率を上げる効果のことです。

　　また複数の不動産を保有することにより多様な不動産ポートフォリオを構築できるのでリスクヘッジが出来ます。

　レバレッジを数字で見てみましょう

　

　1億円の物件を1億円現金で購入したとしましょう。借入はありません。

　年間の収入500万円でこの利回りは5%ですね。

　次に

　3億円の物件を1億円頭金を入れて購入し2億円は借入をしたとします。

　年間の収入1,500万円で利回りは5%ですね。

　お気づきですよね同じ投資金額で収益が3倍になっていることが

　これがレバレッジです。

　この判断基準はCCRに数値が利回り以上かということです。

　

　2億の物件で1億円現金を入れた場合利回り５％物件

　借入1億借入金利3%＝年間利息300万円

　年間収益1000万円ー300万円＝700万円なので

　CCR７％なので利回り５％に対しCCRが7%ですので投資効率はいいですね。

　借入金利が3%から5%に上がったと仮定しましょう

　上記物件の場合年間利息が500万円

　年間収益1,000万円－500万円＝500万円

　CCRは５％こうなりますとキャッシュフローがでないので

　1億円の現金購入した方が

　年間収益500万円で1億円でCCRは５％で利息は取られないため大分変ります。

　レバレッジにはこのような特性があるため投資効率が下がらないように注意しましょう。

　万が一このようになりましてもレバレッジを高める方法もありますがそれは次回で