ボラティリティとは価格や収益などの変動性・変動率で統計学の標準偏差を用いて表されます。ばらつきを(散りばり)を示す指標であり、金融商品の持っているリスクの程度と正比例の関係にあります。
言葉に私も馴染みがないですが簡単に申しますと収支に対しどの程度の変動幅があるかとお伝えすればわかりやすいですね。
これらは「構造」鉄筋コンクリート造か鉄骨造か木造か
「エリア」首都圏や地方都市や過疎部
「築年数」築浅、20年位、築古
かによって変わってきたりします。
アパートは比較的小振りのものが多く建築費が安価なため土地の価値との剥離が少ない物件が多いのと購入層も比較的多いため出口戦略が見えやすいため正しく予測できれば売却金額にずれが生じることが少ない。
修繕費用を見てみますと建物は簡易な構造のため修繕箇所を早期発見できる場合が多く物理的に小振りなためオーナーとしましても修繕は費用から見ましても想定しやすい。
金利変動ですがアパートローンは短期プライム連動型多くそんなにこまめな動きをしないため金利変動はさほどではないが金利には注意を払うことが当然のことながら望ましいですし対応できるよう貯蓄は必須です。
空室率・未回収損に関してそもそも賃料帯が安いため日本の格差社会を鑑みても支払えない人はそこまでいないと思われる一方で入居者の属性が悪くなりがちなため家賃滞納者のリスクは高いと予測できるため連帯保証人もそうですが昨今は回収のしやすさから保証会社に加入できることを条件にリスク回避が出来る。
家賃下落率競合物件や過度な供給地域は下落を起こさせる可能性があるのと家賃自体はアパートの築古になりますと周辺の中でも底値で募集されているため下げ止まっている可能性が高いため下落率やリスクは低いです。
マンションは築年数により異なりますが一般的に金融機関の融資は47年から経過年数を引いた残存期間が融資期間とイコールの場合が多いですが金融機関に寄り切りではあります。築古1棟マンションの場合は残存期間での融資ではキャッシュフローが出ないケースが多いため金融機関の動向により売れないため下落が起こる可能性もあります。
築年収が若い時はある程度予測できますが築古になるにつれ相当な修繕費用が掛かる可能性は少なくないです。
金利はアパートと同じ短期プライムレートを採用している金融機関が多いです。
ただ金融機関の独自のケースもありますので相談をしてみて下さいませ。
家賃下落率は経過年数によるのも緩やかですが低所得者や学生が多いエリアとかですと潜在的には下落リスクもあるため精査する事は重要です。
何事もポイントを抑えることがリスク回避
このことから不動産に当てはめた場合ボラが高いという表現は大儲けも出来る一方損した時も大きいですし反対にボラが低いとは損はしにくいですが儲けも少ないという意味を持ち株式市場ではこのような表現をするのでしょうけど不動産業界ではあまり聞きなれない言葉です。投資の1棟系ではよくある用語ですね。
また大都市圏内の土地は資産性が非常に高く価格に関しても比較的安定に高いです。
物件の売主も一緒で儲けに拘りますから皆さんがライバルです。一般的に層のような状況下で大都市圏内の物件を大幅に安く買うのはよっぽどの理由が無い限り難しく知っ債は相場を指標としそれなりの価格でしか物件の購入は出来ないことが多いものです。
地方のぼろ戸建てを見てみますと持ち主は一般高齢者で昔住んでいた家や親から相続をした実家等で投資を目的として所有したケースはあまり無いでしょうから物件を高く売りたいというよりも要らない家を処分したいという気持ちで売りに出す方が多いでしょう。
それに地方のぼろ戸建ては置かれている状況、築年数や間取りやエリアにしましても
価格を決めにくい性質を併せ持っています。
そのため値付けがバラバラで高い物件、安い物件が混在しているケースが多くボラティリティが高い物件であることが言えるでしょう。
このことから一般のものと違い指値が通るかもしれません。
もともと安い物件にさらに安い金額を提示してみると意外に通り不可能なことではないと思っております。
30万円が5万円とかもあるかと思います。
都心部では不可能な価格も地方では売るのが目的ではなく処分するのが目的だったりすることもあるためチャンスがありそうです。
区分マンション投資では聞きなれず1棟アパートや1棟マンションのデータを駆使する会社からは横文字や英語のワードが多いですが結構重要で抑えるポイントの指標になります。
終身雇用の崩壊や年金受給に対する不安などを背景に将来の生活についてをどのように確保していくかは人生の課題と言えるでしょう。
その中で不動産とは定期的に収入を得られるため生活費や副収入をえる一つの方法として注目を浴びています。
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