投資用マンションは複数件所有されるかたは結構いらっしゃいます。
1件目は悩まれる方はかなりいらっしゃいますが
2件目～購入される方は何故買うのでしょうか？
理由はメリットがあるからです。
1件所有のメリットはご存じだと仮定してお話します。
ここからは中級編ですが
行きますね。
何が一軒所有の時と違いがあるかと申しますと
まず団体信用生命保険が追加されます。
区分マンションであれば1件当たり約3000万円位の逓減はしますが効果があります。
1件所有ですと年間30万円位の持ち出しです。
2件所有ですと年間60万円位の持ち出しです。
3件所有ですと年間90万円位の持ち出しです。
↑物件のスペックや金融機関によりましても変わりますが便宜上最近の収支を毎月持ち出し20,000円位で年間240,000円位の持ち出しに固定資産税の60,000円位を追加し年間の持ち出しを300,000円位にしまして計算しました。
節税分は入れておりません。
1件所有ですと売却したら物件が無くなってしまいますよね。
ここからが面白いのですが
過去をなのですが昭和56年に西新宿にワンルームマンションが定価でいくらで売っていたかご存じでしょうか？私は国立国会図書館に行き当時の住宅情報誌を見に行きましたら14㎡位ですがなんと750万円とかで売られていました。
最近はいくらでしょうか令和5年6月22日ですが北新宿2丁目に昭和58年11月の物件で14㎡位が950万円で売られています。
所有者が当時から所有しておりましたら購入金額より高く売られております。
この物件の新築価格はわかりませんが概ね新築の分譲価格位では売られています。
相当知りたいのでしたら国立国会図書館へぜひ行ってらっしゃいませ。参考になりますし事実を把握できます。
20年前頃購入されている方も購入金額位で売れている事例もあります。
過去は過去ですが直近で購入される方はどうなるか先のことはわかりません。
年間約30万円の負担で35年で1050万円の持ち出しですが実際はどのくらい出そうかを見てみましょう。家賃収入はプレミアムが維持している物件もありますし物価上昇の傾向もありますがどこを基準にするかですがそんなに家賃の変動はない場所を選べばそんなに変わりませんが某サイトでは中古は家賃が下がるなんて言葉を目にしますが下がる傾向はあるが正解で変わらないところもあるなんてサイトはあまり見たことがありません。見せ方がうまいのでしょう。
家賃は変わらず金利も変わらずで計算して
固定資産税は土地は変わらず建物は年々評価額は下がるのは一般的ですが一定で計算し管理費と修繕積立金は上がるでしょう年間3%ずつ上げて行きましょう。
エアコンは10万円×3回＝30万円
給湯器は12万円×2回＝24万円
クロス15万×5回＝75万円
他20万円
合計149万円と1050万円で1200万円出るとしましょう。
団信代は考慮しておりませんが実需では大体0.2%をイメージしておりました。
(仮)購入金額3,000万円 表面利回り3.6% 実質利回り2.98%(固定資産税年額6万仮定)
融資3,000万円・借入金利2%(変動)・借入期間35年
家賃90,000円・管理費修繕積立金6,000円・集金代行手数料4,500円
月額支払い99,378円 収支はマイナス19,878円
このような感じです。
3件で35年で1200万円×3で3600万円位は出ます。
持ち出し金額は3600万円と多いですが完済しますと
↓下記は3件分
家賃が毎月270,000円位・・・①年間3,240,000円位
管理費修繕積立金が36,000円位・・・②年間432,000円位
集金代行手数料が13,500円位・・・③年間162,000円位
固定資産税が月額15,000円位・・・④年間180,000位
月額差引205,500円位・・・⑤年間2,466,000円位の収入が見えてきます。
空室期間は礼金である程度賄ったり更新料で賄ったり多少赤が出たり入居率に関しましては開示されているサイトをご覧になりますと少なくとも90%以上最大99%を記載する会社もあるようです。(計算方法はきっと各社違いますが)
シミュレーションで今度は今後35年金利を考慮しないのはおかしいなんてこともありますがインフレに転じれば家賃も価格も上がってきそうな感じもあるのであえて据え置き計算をしています。
ちなみにですが今は35年後の計算をしましたが不動産は所有権でありますが抵当権を金融機関に担保として付けられております。ただ35年必ず持つ必要はないのです。
どういうことかそれは購入後いつでも売却が出来ることです通常は損益分岐点までは15年位かかるとみてますが状況に応じ最低3年で迎える方はいました。損益分岐点以降はいつでも自己資金が無くても売れるということです。
ただしきちんとセカンドオピニオンが出来ていないと損する可能性がありますから注意は必要なことは忘れないでください。
②は表を使うので分けます
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