新築ワンルームマンション投資の融資を受ける場合は表面利回りが3.6％~4.0%位
中古はもう少しいい利回りで出てくるため
敢えて選ぶのでありましたら価格、金融機関、立地、集金代行かサブリース、家賃を見ます。
お客様達は不思議に思うかもしれませんが物件はたくさんありますが評価の出そうな物件は減りますし販売元の供給できる物件数はある程度限られているのといくつも見せますとお客様は迷うので絞って提案がなされるのでは無いでしょうか。
ただ営業マンは会社のあるものを販売するのでいい悪いの判断ではなくいい内容しか見て販売活動しかできないためあまり選択権はないのが現状です。理由は簡単です無いものは売れないからです。
仮に港区で購入するお客様がいるから仕入れたいと案があったとします。たまたま仕入れられることもあるでしょうがそのお客様は本当に買うのか？融資が通るのか？
業者や経験が無いとわかりにくいのですが仕入はとても大変なことで現金で仕入れの場合は現金が相当必要ですし金融機関で仕入れ資金を融資で購入の場合は基本転売のため保有利率ではなく短期の利率が適応され所有権移転を受けた理取得税がかかり仕入れがさらに100万円とか嵩むため安易に担当者も言えませんし期日内で売却が出来れば負担は減りますがお気づきの方もいますがはっきり言ってお客様の要望を飲むと綱渡り的な販売になります。毎月何件も販売している会社は今回は利益減らしても上記費用がかかるなら売却と考えるでしょう。
某保険業界の方から聞いた話ですがA社としましょうとある商品はB社の方がどう見ても有利ではありますがA社では販売できないためいつもの商品をわかっていて販売するそうです。これは複数の商品が扱える会社は担当者が有利な商品を説明できるメリットがある反面商品の開発元がキャンペーンを打つだしコミッションが良い商品ばかりを売る担当もいるため一概にどんな取引が良いか迷います。
でも一定の基準を持ちつつ担当者に流されず購入できればやはりリスクは減るでしょう。全ての基準が満たされるような物件がありましたら業者が買うか選別されて特定の人にまわされるため一般には普通の物件しか出てこない可能性が高いためその中から選ぶようになるでしょう。
そのため上記基準を抑えるだけで大分将来は変わります。
それと毎回くどいようですがきちんとした判断が行える担当者を捕まえること。
本当にこれは鉄則で微妙なことを伝えますと販売会社の会社員ではハードルは高いことがあります。理由は簡単で選べないからです。
セカンドオピニオンはする価値あると思ってます。
融資期間パートナーがいるのといないのでは収支が狂わされます。
区分マンション投資では積算法だ原価法だとかの概念は企画会社が利益の算出方法位でしか役に立ちません。完全に収益還元法計算だからです。出口の条件が決まっているためです。
1棟アパートや1棟マンションの場合
判断基準は間違いなく融資が出る物件にしてください。
現金購入の法人は抜きにしましてそれをすることにより第一段階の書類ベースの判断基準と周辺リサーチを含め良し悪しのおおよそが出ます。
金融機関の審査にはさらに細かく見てきますので近くに嫌悪施設が無いかや地域の特性や人口動態、物件の状況、評価額、入居率、現地調査等の確認をしてもらえるのでダブルチェックが出来るわけです。これをすることにより出口戦戦略も見えてきますよね。このクラスの物件は収益還元はもちろん積算価格も重視してきますためあまりにもかけ離れている場合は利回りが高くても融資が出ないケースがあります。
融資が出る物件は今後も出る可能性が高い物件ですのでキャッシュがある人は購入して良い物件ではないでしょうか。
ただ評価が出なくても良い物件や極端な話5年で回収できる物件や7年で回収できる物件であれば回収後更地にして再度建築するか売却の手もあります。
イメージは区分マンション投資より勉強は必要ではありますね。
これらを確認していけば得する不動産投資というよりは負けにくい不動産投資が出来るのではと常日頃思っております。
あくまで私ならですし多種多様な考え方があるためこれが全てではございませんがこれらの基準を駆使できれば不測の事態を保険でカバーし買取屋さんにそそのかされなければただ所有している担当者から進められて流れるままに購入した人に比べれば安心できるものを所有し続けられ資産の方向性を見出せると私は思っております。
ただ忘れないでください不動産会社は宅地建物取引業であることです。
物件の取引には長けておりますが他は別問題だということです。
税金は会計士、税理士、境界関係は土地家屋調査士、登記は司法書士、法律系の諸問題は弁護士等が担当しますがこれらは全て有料です。不動産会社はそれらのサポート側だというこです。
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