もし選べるならばですが私が属性が良くて融資を受けられる場合
新築区分マンションの場合
金利の低い金融機関で35年で集金代行でフルローンで組み場所はそこそこいいとこで駅から7分以内です。
中古区分マンションの場合
金利の低い金融機関で35年で集金代行でフルローンで組み場所はそこそこいいとこで駅から7分以内です。
どちらも私は都内のみならず広範囲の土地勘があるため場所に拘るのと共に物件のブランドにも拘らないと今後売りにくいためそこも重視します。それと戸数ですが出来るだけ多い建物でペンシル型でないこと１Fでないことでしょうか。
また賃貸管理に関しましては集金代行契約でやるのとサブリースは遠慮したいです。
金融機関的にはマンションの購入者は入金があるため事故(延滞)をおこしにくいという建付けで責任を転嫁できるメリットはあるのではないでしょうか。一見安心そうに見えますが売るときに解除できないと売買金額が下がるのと、解除できない可能性が高く解除できても私が見てきたのは24か月分の家賃を違約金で和解のケースがありました。現在都内23区の分譲ワンルームマンションの入居率はどこを見ましても高水準90%代で中には99%なんてのもありましたためよっぽど相場からかけ離れている賃料台でない限り入居に関して今は問題が少ないと私は思っております。
そのためにも賃貸管理会社との関係は良好に保つ方が結果いい方に進む気がします。
ここでは言いたい放題希望を記載しましたが実際はいい物件がありましたらすぐ売れてしまいますし入居者はすぐ付いてしまっています。
よく営業トークだと思われがちですが物件の動きは本当に早く無いものは売れないですし貸せないため正直決めるなら早いに越したことはないと考えております。
それと本当に信頼できる担当者を選びたいです。
これは物件を探すより私は難しいと思っております。
営業会社の特性はご存じでしょうか？売れなかったら会社にいられないですし運よくいましても他部署で頑張るため営業で多くのお客様を抱えている担当は本当に忙しいと思います。1000件売りましたと自負する方がいらっしゃいましたら年一回の電話で10分と仮定しましても250日勤務で1日40分顧客に時間を使うわけです。年一回だけではない方もいらっしゃる場合1日1時間は使いますし電話だけで済まない場合はもっと時間を使いますがその件で調べたりと考えますと把握するには相当な記憶と記録が求められます。
売れる方は素晴らしいですがフォローしきれるのでしょうか。別のスタッフに任せるかもしれませんがライフプランの構成は個々違うため不動産投資の理想の持ち方に導いてもらえるかは疑問です。それは教育の一貫性が無く大まかなメリットデメリットは一緒ですが経験と様々な要素が絡み合うためです。
画一的な車は車種とグレードで第三者が見てもわかります。PCも携帯も大まかなスペックは誰がみても一緒なのですが
不動産投資はただ売ればいいだけ買えばいいだけではないのです。
皆様不動産屋さんは売って終わりだと思っていませんか？
それは何故不動産投資をやるのかにもつながりますが物件の立地や構造設備に関しましてはパンフレットやマイソク(図面)に家賃や管理費や修繕積立金等記載があるでしょう。
何故担当者が重要かと申しますと
マンション経営ってなんでやると思いますか？メリットがあるからですよね。
当然デメリットもありますが今回はメリットをおさらいします。
➀年金変わり
②保険代わり
③相続税代わり
④貯金代わり
⑤節税が出来るかも(収支による)
おおまかにはこのようなことがありまして
➀を踏み込んでみてますと現在の日本の人口は約12500万人弱です。
日本の年金のシステムは世代間扶養という働いている世代が高齢者を支えるシステムです。近年少子高齢化に伴い人口ピラミッドはひょうたん型になっております。
過去は数人の現役で1人のお年寄りを支えていましたが今は現役1.3人で1人のお年寄りの生活を支える社会が到来しています。
そうなりますと年金の需給バランスは悪いことは言うまでもなく年金額に関して不足するだろう老後2000万円問題を解消すべく現役世代から貯蓄をして老後は少しでも収入があるようにしたいと願うのは日本では普通の行為だと思います。
預貯金を預ければ年利7%近く貰えるバブルのころは2000万円貯めておけば年金のほかに年間140万円月額に直しますと約12万弱になりますので(税金は考慮しておりません)お金を貯めることが出来れば老後が安全な時代がありました。3000万円貯められれば年金に追加で21万前後毎月収入があるわけです。そうしますと生命保険文化センターでゆとりある生活約38万円は目指せますし最低生活費は約24万円という試算からある程度現金を貯めることさえできれば安心でした。
ところが現在を見て下さいませ1000万円を現金で預貯金しましても0.001％~0.2%です。(令和5年6月13日調べ)1000万円預けて税金を引かれますと800円から16,000円の間です。1億預けても年間8,000円から160,000円しか利息は付かないため預貯金での生活は成り立たないことがわかります。
必ず不動産でなければいけないということはありませんが他の選択肢を見ながらどれが良いかを日々考えておられますか？他にもありますがこの会はここまでにさせて頂きますがもっともっと担当者は考えていますが知らない担当者もいるのも事実です。
いかに担当者が重要か理解できましたでしょうか？
私は拙い書き方になってしまいますが皆様が理解でき安い伝え方をブログを通じ学んでいきますので宜しくお願い致します。
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