不動産投資での売り時はいくつかあります。
まずオーナーはどんな目標を立てているのでしょうか
➀売り時は今です。値上がる前に都内で購入されている方は殆どね上がっていると思います。もともとこのような言い方は不動産業者はしませんが㎡10万円の時代で購入されている方ですが当時は2000万円で広さは20㎡で家賃は80,000円位の時代が24年前はありました。
仮ですが2000年に融資2000万金利は3%で融資期間30年で家賃は80,000円の条件で所有した場合2023年6月で残債は約600万円位です。この位でしたら今は2000万位でも取引されるのではないでしょうか。既に損益分岐点が来ているためいつ売っても利益が出るところまできております。
ただしワンルーム規制もあり25㎡2500万の時代が来てそのあと25㎡3000万今は25㎡3250万位です。25㎡2500万位で購入されている人は場所に寄り切りではありますがプラスで売れているでしょう。
中古で購入している人で私は5年でプラスで売れている人がいました。
調べさせてもらいましたらこの物件は損益分岐点が3年でてましたがこれは驚くべき数値で販売した会社が安く販売したのでしょう。
②あとは築15年築20年の節目の前に売却するのも手です。
この考え方は築年数が15年未満か超え20年まででは金融機関が評価を付ける一般的にぎりぎりのラインです。これは鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリートの対応年数が47年のためこの範囲内で基本は融資をしたい傾向があるからでしょう。この条件は必ずではないのですが基本はと思ってくださいませ。
この期間を過ぎますと金融機関の条件のいい会社の融資が受けられなくなりだんだん条件の悪い（審査は緩くなる代わりに金利が上がる)金融機関でしか融資は組めなくなります。
さらに築年数が経ちますと基本は融資しません。または10年で完済して下さいと収支のバランスが何とも言えない収支でスタートするかどちらにしましても築古30年位の物件は融資が厳しく現金で購入するしか選択肢は無くなってくるのではないでしょうか。
築20年を過ぎますと融資を受けにくくなるのもそうですが価格は比較的安定し家賃も安定してきますため売買価格も安定傾向にありますのでお買い得になってきます。
③大規模修繕前に売り抜ける。
区分マンション投資の場合、毎月修繕積立金を管理組合に徴収され、管理組合はその集めたお金を元に大規模修繕を行ないます。
区分の投資用マンションや実需で購入するマンションではほとんどのケースにおいて、修繕積立金は段階積立方式といって徴収する修繕金が数年毎に上がる方式をとっています。また、数年に一度長期修繕計画の見直しをしたり物価や工事費の上昇はその時にならないとわかりませんし実際は想定外の劣化などが出てきたりして管理組合の資金が足りなくなるようなことが起こりうるわけです、このような状況になりますと修繕積立金の徴収額を上げるか一時徴収金を徴収するかのケースが考えられます。
④路線価の確認
ここをチェックしていますと土地の値段が上がってきている横ばいになってきているが一目瞭然です。よく●●区に物件があるのに▲区では値上がりしているため●●区もその傾向にありますと営業トークが来ましても話の論点は●●区なため▲区の話はあまり意味がなされませんため営業マンの話に惑わされることはありません。
路線価は誰でも見れるため参考になります。
⑤減価償却が終了する頃
減価償却が無くなると経費が減るため家賃収入に対する所得税や住民税が増えるので買い替え等資産を入れ替えるのも一つの手法ではないでしょうか。
目安の償却期間は木造は22年鉄骨造で厚みがあり最大32年鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリートは47年になります。
⑥デッドクロス
ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態をいいます。
帳簿上は利益が出ていないのに、資金繰りが悪化する
ローンの元金は経費として計上できない(利息の建物部分は出来ます)ため、デッドクロスが到来すると帳簿上は利益が出ているにもかかわらず、その利益に課される所得税額が増えるために純粋な利益は減少します。最悪は黒字倒産に陥ることもあるため注意が必要です。
状況によってはキャッシュフローがマイナスに転じることもありますので、デッドクロス到来のタイミングで不動産を売却することも検討しましょう。
ただし、デッドクロスのリスクを恐れるばかりに早期に不動産を売却してしまうと、かえって総利益がマイナスになってしまう場合もあります。デッドクロスが来るから売却する、というのではなく、不動産の利回りやローン返済額を考慮し、デッドクロスがいつ訪れるのか、どのように対処するかを購入段階で考えておくと良いでしょう。
木造の場合はデッドクロスは避けられません。
またデッドクロスについては別の機会に説明いたします。
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