アパート投資は３種類あります。
➀土地を先に購入してそれから建物を建築して賃貸募集をかけて運営していく方法がりますが土地を購入してから建物が建つ間の支払いは元本と利息なのか利息のみの支払いかは金融機関の条件により変わりますので確認が必要です。
また建築途中から賃貸の募集をして完成後すぐ入居の流れをどこまで取れるかは不動産会社と事前に相談することが大切です。
そこでも金融機関への支払いは発生するため余裕を持った資金計画が求められます。
この方法はパッケージ商品ではないので個別対応が多く中には提携制でパッケージ商品を作成しているところもあります。
このケースは地主がほとんどですが土地を安く購入出来たり余剰資金がある方にはお勧めです。
建築主とすれば建設会社の倒産のリスクも視野に入れなければいけないため規模のいいきめの会社に頼めば建築費があがり安いに越したことはありませんが手抜きされることもあるでしょうからバランスよく決められる方が良いです。
新築ですので利回りは7%から8%位の出来上がりではないでしょうか。
➁出来上がりのアパートを購入
土地を購入したあと建物を購入する手間や土地購入のあとの金利支払いや完成を待たずして完成後の物件を手に入れることになります。
建築会社の倒産リスクはありませんし新築で販売しますと瑕疵担保責任が売主責任として付きまとうのと建築会社に何かあったときにでも保険に売主が加入しないといけないため購入者は安全とることが出来ます。ただしそんなに設計に於いて自由度は高くないため設備に拘りを取り入れてもらいますと出来上がりは予定より高くなることがありますので融資金額内で出来ることが望ましいです。
このケースでも比較的融資が規模にもよりますが通りやすいです。
利回りは7%から8%位は➀と一緒位です。
➂中古のアパートを購入
築年数が経過しているアパートは既に入居者がいるため購入後すぐ賃料が入ってきますのと入居実績が確認できるメリットがある一方で経年劣化に伴う外壁系の修繕や室内設備の交換等新築時に比べて費用が掛かる可能性が上がりますのでその費用を計画的に捻出することが大事になってきます。
また融資を受けて購入する際には融資年数が新築時より短くなることや融資金額が出にくい傾向がありますため希望物件があったとしましても融資を受けての購入は難しくなります。
現金で購入の方にとりましては融資は気にならないかもしれません。
それでもですが金融機関から融資を受けた方が私は良いと思います。理由としましては現金で買うことは利息を支払わないとか抵当権設定費用が掛からない、すぐ売れるメリットがありますがデメリットとして個人の判断が正しいかの客観的ジャッジが出来ないことがあげられます。金融機関は積算価格や収益還元の考え方や入居率、修繕履歴、現地調査等を行うことや購入者の信用をも考慮したうえで融資金額が決まりますからその物件には融資するポテンシャルはあるのでしょうとお墨付きをもらえるようなものです。
ただし金融機関は属性が良ければ誰でも貸すから信用できないと仰る人も一定数いらっしゃいますし貸してくれるのは一つの信用として捉えて頂きたいものです。
減価償却が新築で22年であることやリフォームをしやすいことを考慮しながらきちんと入居者を入れることが出来れば満室も見えてきます。
管理の仕方や管理会社との付き合い方はお互いの利益になるようなことを心がけていけば相手からも信頼されこのオーナーのために頑張らないとという意識にさせるのもオーナーの仕事だと思います。
アパートは戸数があるため管理会社も区分マンションよりは管理に力を入れてもらえるでしょうがお互いに営業努力はした方が間違いなく良いです。
数年で売る計画があり節税を中古アパートでフルで受けて売却なんてことも出来ますので必ず保有しなければならないではないため予測付いたらやってみましょう。
人とは本心が見えてしまう人がいるため嘘でもとは申しませんが、くれぐれも仕事を振ってあげてる、やってあげているなんて上から目線でものをいう話かたのひとは多いですがそのようなことはやってはいけません。
サラブレット育ちの人は比較的言わなくてもこにょうな考えが備わっている人が多く頭でっかちや中途半端な成り上がりやわがままな人、価値をつけるような人に良く見受けられます。
出来ている人は言わなくても身についている
普通の人は言われて気付きます。
厳しい人は言われていることがわからないものです。
購入者も営業もみんな対等な立場であることを意識していく事を念頭に進んでいく方が建設的な関係が生まれます。
よって購入が目標ではなく購入後の戦略や出口も考えながら収支は不動産会社に税金関係は税理士か会計士にととにかく相談していき学ぶことによりいい発想が出てくるものです。
コメント