令和5年6月1日現在では
新築の投資区分マンションの融資を受けられる物件の購入時の表面利回りは4%前後。
中古区分の融資で購入の場合は実質利回りで4%位です。管理費や修繕積立金の金額はエレベーター無しで10,000円位エレベーター有で16,000円位はかかっているようです。
現金購入の場合では表面利回りで大体市場は7%から8%位で市場に出ていることが多いです。
サブリースが付いているケースの場合は引き継がないといけないケースがありその後の解除はあまり出来ないようです。と言いますのもサブリースは解除するにあたりオーナーはお客様ではなく依頼者でありましてサブリース会社は物件を借りているお客様にあたるため借地借家法で守られている借主という立場にあるため、この会社は転貸人にあたり入居者は転借人となるためサブリース会社に解除してもらう場合は解除する義務は無いため立退料の考え方があり私が見た中では賃料の24カ月分で解約できたり6か月分で解約できたりとサブリース会社の思惑次第のためどこのサブリース会社にあたるかわからないので試してみるしかないのが実情でございます。
家賃が必ず入ってくる一方で急に減額を要求してくるケースもあるため(必ず納得する理由はありませんが)相場を見ながらサブリース会社が利ザヤや逆ザヤになっていないかは調査が必要です。
このサブリース契約付きの物件は通常の集金代行契約と比べ販売価格が安くなってしまう傾向にあります。
新築アパートは大体6%～8％位に設定されていることが多いです。土地の代金が高い場合は建物の代金を調整するしかありませんがこの建物に関しましては安かろう悪かろうということを認識しておかなければなりません。
またかなり安い工務店を見つけたオーナーがいましたが結局持ち逃げされて訴訟問題に発展するうえに回収できるまでの期間土地の支払いが来るなんてこともありますのでキャッシュフローや適度な業者とお付き合いすることをお勧めいたします。
また中古のアパートは8%～20％なんてのもあったりしますが露周りに騙されないで下さいませ。理屈は表面利回り20％かもしれませんがそもそも人がいない地域に物件だったり空室が多く例えば6件空いていてリフォームに各部屋100万位かかりますなんてこともありえますので注意すべき点ですね。
鉄筋コンクリート造の物件は利回りが低く市場では7％前後から10%位まであったりします。これも利回りに目が行きがちですがアパートと一緒ですのできちんと調査が必要なのは言うまでもありません。
戸建ては利回りがピンキリ過ぎて難しいですが安く買えればリスクが少ないのは事実ではありますが細部まで確認することが出来ないため空室ですと想定利回り20%や40%というのも見かけたりします。
これは見る力がないと判断しにくいですしどこまで見せてもらえるかやどんな経緯で売りに出しているかや地元の不動産会社にも賃貸つくかとかヒアリングは重要です。売れないから残っているケースもあり過去いくらでしたはあまり意味が無いと思います。理由は結局地元の不動産会社がアドバイスしましても売主がいくらで売りたいからやってくれといわれましたら不動産会社は断るか(感じ悪くなります)また実情を伝えても売主が納得しなければあり得ない金額で出させられている会社も見たことがあります。(無下に断るのは悪いと思う会社もあれば長期追客で現状売れないのはわかっていましても数カ月単位で信頼してもらいながら売れそうな金額まで理解して貰う戦い方もあるからです)
土地のみで工場とか借りてくれる人が居ましたらロードサイドなのか山なのか住宅街なのか傾斜が凄いのか等ばらつきがありますため利回りがどれくらいかなんて言いますのはわかりにくいです。
このように何となくの相場観を基に実際現地を確認して売却理由等聞いてみて高いか安いかもありますがそもそも運営できそうか出来なさそうかを判断されてみるのが良いです。
最低ラインの表現が難しく購入者の意図により所有目的が違うためです。
普通は利回りが高く安定的な収入を目指しますが中には場所にこだわりがあり値段を気にしないとはいいませんが高く購入する方や赤字で十分と収支を気にしないとは言わないまでも普通よりは気にしないとか一時的に保有して暫くしましたら売却するとかですと利回りのラインの表現が難しいです。
売却益を目指す場合はあまり気にしない感じがします。
長期保有ですと冒頭でのラインが一般的な感覚ではないかと業者目線では思いますが中には基本はもっと利回りがでないと購入しない業者やどうしても買わないといけない業者が居まして本来よりも甘い目線で購入するなんてこともありますため最低ラインの解釈はやはり冒頭のラインが中心になるのではと思っております。
外観に修繕や内装に凝りましたらまた違う表現になります。
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