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不動産投資 売れない

 これには種類がいくつかあります。

 ➀購入後すぐワンルームマンションの売却

  こちらはすぐの売却は自己資金を投入すれば売れるでしょう。

  どれくらいか?物にもよりますが3250万位25㎡家賃90,000サブリースのワンルームマンションでしたら700万位入れればすぐにでも売れるのではないでしょうか。

  なかなか現実的ではないでしょうね。ちなみに元金が2550万まで減るのには10年かかります。その頃は設備等交換も必要な時期になるでしょう。

  またサブリースが通常売却金額を下げるため相場がありましたら思うように売れないです。。

 ②サブリースが付いている

  サブリースは購入するときは家賃が入ってくるので安心に見えますが実は借主がどんどん下げてくるなんてことがありやり取りが面倒になってOKしてしまうことが多く見受けられますが実際はお願いベースであり承諾する義務はないんです。

  普通は利ザヤですが中には逆ザヤのケースもあるため外してもらえるケースもありますが利ザヤですと借地借家法を利用し外してもらえないケースが多く借主が和解すればいくらか払って解除が出来るケースがありますが私が見た中では外さないがかなり多数あるものの外す場合24か月分の家賃を払えなんていうのもありました。

  借主が強いとはいえかなりやり過ぎです。皆様サブリースの方は良く条項をお読みいただき理解されていないととんでもないことになりますためご注意を

 ③買い取り業者がきた

  この物件を検討したい人がいます。買いたい人がいます。とダイレクトメールや電話、訪問なんてことをされたことは無いでしょうか。私もあります。

  実際会ってみますと結論その金額では売れません。

  実際あった例を申し上げますと環状8号線の外側八幡山や芦花公園でしたがワンルームで27㎡で家賃が102,000円付いていましたら2720万で購入しますとオーナーさんはその気になってしまいウキウキしていまして実際会いますとやはり話が二転三転し結局話にならず。私が代わりに行ってきて欲しいと別業者にお会いしてきましたがやはり金額が合わず提示してきた金額は2100万円でした。差があり過ぎます。。。。

  さらに話しますとそんなわけあるわけないじゃないですかと本音を打ち明けてきました。私はでしょうねと思いましたが話を聞いていますと最初から広さや家賃なんて相場を想定すれば机上で出るため今の部屋に当てはめましてもいいとこ2300万円ですが難癖付けて会ったら巻き返すような手法を取ってきます。

  私も業者以上に詳しいと思っているので相当話しました。相手は困っていましたがふわふわした回答が多いため話を私はそのたびに聞いていることに戻すわずらされるわもどすわと脱線し放題で戻す方が労力かかり相手は諦めていきましたが。普通のお客様でしたら根負けしますね。会うには勇気と覚悟がいります。

  また業者と話す機会があり聞いてますと全国に買い取るオーナーがいますので家を訪問している業者が居まして朝6時から家に行くそうです。そんなことをしたら近所迷惑ですよよ聞くと約束しましたからと1点張りでシミュレーションを見せてもらいますと物件を持っていると損をすることが前提のシミュレーションでした。わからない人が見ましたらまずやられるでしょうね。

  金利は上がりそうです。管理費修繕積立金は下がることはありません。つまり毎月の持ち出しがどんどん上がるトークで退職後も毎月5万円とか払えますか??払えますという人は少ないです。煽り倒されるので誰かと一緒に行くとかどこの会社で担当は誰かきちんと把握しましょう。名刺も出してこない業者もいるからです。

  このような業者と話しましたら最後はいくら持ち出せますか?早くしないと損害が増えますよ私たちが買って救ってあげますみたいな意味不明な内容ですが納得している人が不思議でなりません。

 ④物件が悪く評価が出にくい

  区分マンションに関しましてはどこが分譲しているかは評価の基準の一つになり某社物件は安い評価しか出なかったりしますが普通のお客様では把握不可能だと思います。そのためそのブランドは買ってはいけません。。

 ⑤1棟物件

  これは某銀行の融資の物件はまず売るのが厳しいです。

  ご存じかはわかりませんが収益還元法に特化しました評価方法は最大限の評価方法であり積算は一番安全な評価方法です。最近は真ん中のミックスで評価されていれば万が一のことがあっても損しにくいはずです。

  普通に評価ている物件でありましたらそんなに売るのは難しくありませんが極端に高すぎる物件は買い手を選んでしまう傾向があります。

  1億以下の物件は意外にもキャッシュで購入できる日本人は多数いらっしゃいますため流動性は比較的高いです。3億を超えてきますと買い手をかなり選んでしまうでしょう。

 ※とはいえよっぽどでなければ売れると私は思います。

  ただ評価の乖離が凄すぎますと当分塩漬けもありえるでしょう。

  私ども物件のセカンドオピニオンもやっていますので調査をしますのでお声をかけて下さいませ。

 

 

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