不動産投資リスクとリターン

　不動産を投資商品として考える場合にどんなリスクがありどのようなリターンがあるのかを理解するのは必須ではないでしょうか調べてみますと多いのはローリスク・ローリターンからミドルリスク・ミドルリターンまでがよくありハイリスク・ハイリターンもあり視点が違うのと情報があふれかえっておりますため調べるとわけがわからなくなります。

　私はミドルリスク・ミドルリターンだと思っています。

　その中でもリスクコントロールをすることによりリスクを減らすことが出来るためです。

　リスクがあるからやらないではなくどんなリスクが潜んでいるかは失敗の記事にも載せておりますので復習しますと下記のようなことがありましてもう少し見ていきましょう。

市場リスク：不動産市場は変動する可能性があります。需要や供給の変化、景気の影響、法律・規制の変更などが市場価値に影響を与えることがあります。

　資金リスク：不動産投資は大きな資金投入を必要とする場合があります。適切なキャッシュフローを確保せずに投資を進めると、ローン返済や維持費用に対して支払い能力が不足する可能性があります。

　運営リスク：不動産の管理や運営にはリスクがあります。入居者の問題メンテナンス・修繕費用、空室リスクなどが発生する可能性があります。また、賃貸契約や法的法的手続きに関連するリスクも存在します。

　利回りリスク：不動産投資の利回りは予測に基づいて計算されますが、実際の収益が予想と異なる場合があります。収入減少や支出の増加、資産価値の変動などが利回りに影響を与える可能性があります。

　法的・規制リスク：不動産投資は地域の法律や規制に従う必要があります。法的手続きや契約の不備、法律変更による影響がリスクとなることがあります。

　地域リスク：物件の立地や地域の特性によってリスクが異なることがあります。地域の経済状況や成長の見通し、治安、インフラなどを評価する必要があります。

　税務リスク：不動産投資には税務上のリスクが存在します。地方税や所得税、固定資産税などの税負担や税法の変更による影響を考慮する必要があります。

　自然災害リスク：特定の地域では地震、洪水、台風などの自然災害リスクが高い場合があります。適切な保険の選択や災害対策の実施が重要です。

　資産価値の変動：不動産市場は価格変動があります。将来の需要や供給の変化、周辺施設の開発などによって物件の価値が変動する可能性があります。

　融資リスク：不動産投資に資金を借り入れる場合、金利変動や融資条件の変更、返済能力の不足によるローンの滞納などがリスクになります。

　市場流通性リスク：不動産は比較的流動性が低く、売却や資金の回収に時間がかかることがあります。急な資金需要や市場の変動によって売却価格が予想よりも低くなるリスクがあります。

　賃貸市場リスク：不動産を賃貸物件として運営する場合、入居者の確保や賃料の変動がリスクとなります。需要の減少や競合物件の増加によって空室率が上昇したり、賃料の引き下げが必要になる可能性があります。

　建物の老朽化・修繕リスク：不動産は経年劣化や修繕が必要となることがあります。大規模な修繕や改装には高い費用が掛かる場合もあり、それに対応できる予算や計画が必要です。

　環境リスク：物件が環境問題や汚染地域に関連している場合、環境リスクが発生する可能性があります。環境規制や汚染対策による費用や法的責任を考慮する必要があります。

　不測の事態リスク：災害や火災、盗難、訴訟など予期せぬ出来事が発生するリスクがあります。適切な保険の選択やリスク管理策の実施が重要です。

　モラルリスク：営業マンの個性により影響を受け裏付けのないことを信用して言いなりになると問題が生じ結果損をするリスクがある。

　それではこれに対してのリターン(収益)はどうでしょう。

　実物投資では収入から諸経費を引いたものが利益です。

　また不動産リートの配当金も利益ですよね。

　前者はキャッシュか融資を受けてレバレッジを利かせることことが出来き後者は現金の投入量によりリターンが変わってきますが専門業者が入り費用も実際はかかっているものです。

　リスクをメインに記載しましたが予想外のことは不動産投資に限らずあるものですがリスクを知っておきますとどこのビジネスにおいても考えうる内容ですのですがリスクを回避するために無茶な借り入れをしないとか物件の選定をきちんと行うや自己資金を入れてみる等リスクをコントロールして減らしていく事が負けにくい不動産投資ではないでしょうか。

　1例を出しますが私は20年前に新築投資マンションの損益分岐点はどのくらいだろうと考えたことがあり自分なりに試算してみましたが12年位もあれば大丈夫かなと思ってました。

　実際は売却後に現金を結構手にした方や残債で売却しましたとか持ち出しを入れることになりましたと購入後の情報収集や寄り添う担当者がいないと得もすれば損もするものだなとつくづく思いました。

　物件の選定、購入、維持管理、売却ときちんと把握されている業者や担当を見つけることがお客様を勝ちにまで行けるかはわかりませんがやはり負けにくい状況に導いていけるのかと思います。