失敗しないはまず言い切れません。
基本的に不動産会社は宅地建物取引業者ということ
取引することには長けているのは事実ですが
物件の状況は見た目以外の調査は通常はしようが無いです。
なにが言いたいかと言いますと
投資用不動産は売った買っただけの単純なものではなく
今後の収支やリスクヘッジしながら運用したり金利の変動にはどう対応するかや管理会社とも打ち合わせをして管理の方向性を考えていったり税理士にいつまで所有した方が税金のメリットはありそうか、トラブルは弁護士を交えどう対処していくか等考えることは多いです。
失敗とは当初の収支が狂うことや突発的なトラブルに見舞われることがほとんどです。
区分の投資マンションから見ていきますと
まず考えられることは収支が狂うこと。
これは家賃が付いていれば問題はまずありません。
送金されてこないは問題ですがその問題を放置せず契約の違反のため解約自由に該当するため長くても1-2カ月の未入金で済みますが放置すればこの限りではないことは必ず注意してください。
または入居者が入らないことにかんしては集金代行契約の場合は賃貸管理会社と早急に打ち合わせ何がいけないのか原因を追究し至急解決に向かわないといけません。これも放置は現厳禁です。そもそも家賃が高いのか魅力が無いのか、時期が悪いのか
オーナーさんの中には自分はお客さん気分が抜けないものです。購入会社からみましたらお客様ですが管理会社から見ましたら管理をお願いする受けると立場は対等です。
回避する為には物件選びも利回りも大切ですが購入金額で既に決まると思います。
金額は高い安いよりも相場よりどうだです。
または自己資金を多く投入すれば家賃を下げられても収支が合う可能性はありますし支払い不能に陥ることはさらに減るでしょうが私は自己資金は金利が今は低いため残しておく方が何かと役立つ気がします。
投資マンション融資は金利が1.5%位から3%位が多い中で資金がショートしすぐ借りれますカードローンで借りましたら金利は10%前後もあったりします。(安いと2.9％~18％位まであるため)借りる可能性があるならば金利上昇とかその時に使った方が良い気がします。
物件選びを見てみますとこんな地域に投資マンションがあるんだと思うときがあります。昔は山手線から10分位の沿線でさらに徒歩10分位までが鉄則でしたが。
利便性が良くなったためか新線の不便な駅から徒歩10分のような物件もここ10年位は増えているように見えます。土地勘が無いと判断は難しいです。私は調査や取引のサポートをする際には地元が比較的近くのスタッフやお客様や友人にどんなとこか聞きますのとネットで調べてどのような地域かも再確認します。東京及び1都３県の主要な駅は恐らくすべて行きましたので何となく雰囲気はわかります。
この感覚は東京生まれ東京育ちで土地勘はかなりある方ですので良かったと自負できるところです。
次に金融機関選びです。
こちらはお客様はまず決められにくいですので営業マン任せになってしまいます。
自分で融資を見つけることが難しいのと見つかったとしましても投資マンションローン担当は結構忙しいので住宅ローンのように手取り足取り教えないわけではございませんがそのわずらわしさを不動産会社に提携制という名目で書類収集等を任せているように見えます。
条件の良い金融機関で融資が組めそうか組めそうにない場合は条件が緩い金融機関の審査をするのが一般的な風習ですので購入者は気づかない方は多いです。
家賃ですが新築はプレミアム賃料です。場所によりましてはプレミアムが続きます。
中古の場合はやけに相場より高くついていたら注意です。ただし内装に相当手を加えた等理由もあるかもしれませんが当初から10年住んでいて家賃が当時のままのケースもありますが購入時にはきちんと相場に合わせた考え方を持たれた方が良いです。
ポイントはここで失敗しないは未知数ですが失敗しにくいのは上記を意識することとイメージを持つことと担当者がしっかりしているかです。
皆様大手なら安心なんて思っていませんか大手でも投資マンションに詳しい方はまず少ないです。なぜなら扱わないからです。不動産としては扱いますがどんな成り立ちでどこに管理を任せればいいかどの金額で売れるか机上の評価ではいかないんです。新築の99%は融資で購入されている気がしますのと中古はキャッシュもおりますが依然融資が多くその融資は投資マンション業界の大手か戸数をそこそこやってもらえるとこでしか扱われないため情報不足の可能性が高いのでまずは媒介を受け入れ徐々に正統理由で価格を下げていくでしょう表の情報に載せるのは媒介次第ですが載せたら融資が付きにくくなることつまり融資で購入ありきの業界なのに融資が付かなくなる要因を作ると結果お客様は高くは売れなくなる仕組みがあるためです。
とにかく良い担当を捕まえないと同じ会社で売っても買ってもいずれ情報弱者になり強者に食われる世界だとご存じだったでしょうか。
そうならないように相場までもっていくのは私達の仕事と思っております。
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