大体ですが新築物件は区分マンションやアパートや一棟マンションにおいては比較的パッケージ商品が見受けられます。
業者は物件の情報を金融機関に事前に相談をしているため物件審査はクリアしているのが前提であとは購入者の属性(勤務先、年収、資産状況)を把握し申し込めば金融機関の一定基準をクリアしているため金融事故が無い限り大体融資は受けられます。
中古マンションになりますと融資のハードルが少し上がります。
当時の分譲会社や駅からの徒歩分数、築年数、家賃、物件を取り巻く環境や管理組合の財政状況等を見られたうえで融資に値するかを判断されます。
買主が区分マンションの融資先を見つける場合は出来ないことはありませんが結構労力がかかる上に結果進まないケースがあるようでハードルは高いですが独自に相談をしている方はたまにいらっしゃいまして融資を受けられているケースもあります。
ただし時間をかけますと売主様のタイムスケジュールもあるため買主が強いとかで売主を振り回してしまいますと結果購入できないケースもありますのでやはり調整弁である業者を入れている方が引き渡しがスムーズに進みます。
直接金融機関にお客様が持ち込む場合は
ある程度理解力が高く説明が出来る購入者ですと成功率は上がります。
ただ金融機関は忙しいので全て教えて下さいスタンスですと担当の相性が合わないと自分本位で振り回す結果になりかねませんためダメではありませんがある程度回答できるレベルまで上げたいとこではあります。
また不動産会社は融資承認を急ぎますがそれは業界では普通の事です。
理由は審査基準は永遠に同じ基準ではないからです。
金融機関の審査基準が変わったり内部で追加事項が出てしまいますとクリアできる内容ならば良いのですが出来なくなった場合いは今までの動きがむだになるから早く持ち込み審査を入れて内定が出て契約を済ませたいのは言うまでもありません。
物件も契約をしないと取られてしまう傾向があります。
仕入れ側で新築でない場合ですが最初に申し込みをしたお客様、もっと高く買うお客様、はたまた付き合いのある業者を優先するとどれを仕入れ先が採用するかの明確な基準が無いため買えるはずが上司が。。。会社の方針で。。。とかの理由で一番に申し込みをしても絶対買えるとは言い切れないケースも多々ありました。
このような理由からとにかく急いで持ち込みたいのは業者側からの気持ちです。
区分マンション投資ではパッケージ商品になっている場合が多くその際は不動産会社の提携ローン及び非提携ローンがあり金融機関独自の審査基準に乗るか乗らないかで融資の有無が決まるためわかりやすいです。
新築ほど融資が出やすく中古は物件の審査が厳しめです。新築で審査結果は概書類が揃い3日程度で中古物件は1週間程度の時間を要している傾向があります。
一棟の中古の融資基準はある程度あるのでしょうが、購入者の勤務先、住所、資産背景等の総合的判断により融資金額の掛け目が決まってくるため時間も手間も相当期間かかります。(1カ月から3か月位)
個人で融資を組む人はかなりの知識と交渉力が無いと実際の融資は難しいです。(必要書類取得から思考までヒアリングをされたりするので担当にはじかれてしまう可能性有)
そのため一般的には業者を通じ書類取得やスケジュールを組み立て引き渡しが出来ない事故を防ぐのと成約率があがるので金融機関は業者を間に挟み慣れている業者にある程度任せたそうな感じはします。
不動産業者はどのような物件でも扱えるが投資業界のやり方があるため１から住民票とはなんてことを金融機関から教えてもらえないことはないですが出来るだけ業者に任せたい人も多い気がします。
経験としてお客様でも自ら動きたい人や登記も自らやりたい人もいましたが
不動産の購入はレールを引きましたら途中でお客様都合でおりてしまうことやお客様が不備で引き渡しが延びたりしますと業者の信用が落ちてしまうためあまりお客様任せには業者はしたくない傾向は顕著に見られます。
不動産の購入はお店でただ買って持ち帰るものと違いまして
仕入れ先、販売会社、金融機関、司法書士、損害保険会社とタイミングを合わせないと購入ができませんので理解が必要です。
稀に現金購入のお客様でお金はあるからと無茶を仰ったりする方もいらっしゃいますが流れは金融機関が無いだけで段取りはあまり変わりません。
審査がないという安心は販売側にはあります。
ただここは見極めが重要で間に金融機関が入るということは何でも融資するわけではありませんので金融機関内でチェックはきちんとしていて基準をクリアしている物件である安心感はあります。
一般的に東京都で築40年家賃4万円の物件に場所がいいからと融資を1,000万出すなんてことはまずありえません。
そのような基準がわかれば現金購入も良いかもしれませんね。
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