初めてこのワードを見ますが落とし穴で考えますと
例えばですが車を購入されたことはありますでしょうか？ある方は車種グレード位は気になるでしょうけど普通オイル交換は3000キロから5000キロで3か月から半年で交換するとか(今は20000キロまで未交換でも問題ないとかあるとか)タイヤは30,000キロで交換とかワイパーは1年に1回交換なんてのは言わなくてもわかる話が不動産ではその当たり前を知らないことにより知るというのを落とし穴と考えております。
違う解釈がありましたら教えて下さいませ。
また携帯電話やパソコンに関しましても説明書をすべて熟読し理解してから購入する人もいないと思います。
不動産投資も似たようなことがありまして全ての構造からシステムから理解してからの購入は正直難しいかと思っております。
売買契約書・重要事項説明書・物件状況確認書・付帯設備表・集金代行契約書またはサブリース契約書・賃貸借契約書・区分所有マンションの場合は管理規約、長期修繕計画書、重要事項調査報告書等ありますのため全て理解して調査しての購入は多分難しいかと思っておりますが予想される落とし穴について考えてみました。
１．不動産取得税がかかること
これは購入したら課税対象になるためかかることが多いですが実需の場合は一定条件を満たしますと免税ということもあります。投資区分マンションの場合はまずかかってきますが大購入後3か月から1年3か月の間に請求書が来ることが多いですが聞いてないという人もたまにいらっしゃいます。不動産業で働いている人で知らない人はいないと思いますが購入者が聞いたのを忘れているのか仰る方がいました。
２．節税はずっとできる
これは収入と支出のバランスによるのと節税の場合は源泉徴収税額の範囲で還付される可能性はありますが収支がプラスの場合は納税になりますので必ず節税になるわけでは無いですしずっとの表現も費用が掛かり過ぎれば節税になりますため表現がおかしいですがそう思い込んでいる人が意外にいらっしゃいます。
３．仕事が忙しいけど手間暇かからないから購入したのに
手間暇もありますが毎年2月月から3月に確定申告を行うこと
5月末頃固定資産税が自宅に送付
毎月の家賃収入のチェック
毎月の管理費修繕積立金が引かれているかのチェック
年に１回の管理総会で何が行われているか
入退去に関すること
担当者と定期相談
位はそんなに手間暇はかからないと思いますが面倒くさいと思いやらない人ほどしっぱする傾向がありますのですがチェックは落とし穴ではないですが
４．サブリースについて
入居者が居ても居なくても賃料がオーナーに払われるシステムで賃料が安心して得られる一方でこれが付いていますと売るときに高く売れないデメリットがあります。
一度契約をしてしまうと貸主がオーナーで借主がサブリース会社となりサブリース会社はお客さんの立場になり現在の法律では借主が強いことを盾にとり解約が普通にできたりするケースや違約金として賃料の24カ月なんてこともあるため注意が必要です。
５．安さや利回りに踊らされない
安い物件が欲しいとか利回り重視はわかります。これは１例ですが都内にも利回りが良い物件は実はあるんです。西八王子や青梅辺りには360万円で家賃が年間36万で取れる物件が存在します。利回りは10%悪くはないですね。
ただしそれは表面利回りであり実質利回りは
家賃が月額30,000円
集金代行手数料は月額1,500円位
管理費修繕積立金は月額10,000円位
固定資産税は年間36,000円月額は3,000円
計算しますと月額収支は約15,500円で年間186,000円ですと
手取りベースで利回りが5.16%になってしまいます。
６．築古物件は修理代がかかる可能性
築30年程の物件ですと修理箇所は出てくるものです。
よくありますのは
エアコン10万位(広さや室外機の置き場購入時期により変動有)
給湯器10万位
クロス張替えは床面積20㎡仮定×４×1,500円位で12万
トイレ温水便座交換8万円
ユニット交換30万~
こんなの聞いてないなんてのもよくありますがオーナーが直すのは当たり前なのです。車にしましても修理は誰がしますか？所有者ですよね。考えればわかりますがよく話題になります。
７．ローン残高があまり減らない
これは投資マンションにしましても１棟にしましても元利均等返済方式をさいようされているためです。この特徴は毎月の支払額は一定ではありますが支払額の金利と元本の内訳があり借り入れ当初は金利の比率が高いため思いのほか元金が減らないのはこのためです。
他には元金均等返済方式がありこれは毎月の元金の支払額が一定で金利は残高に応じた金利のため当初は支払額が多いですが最後の方は金利の部分が少なくなるため支払額が減る支払い方法ですがあまり不動産投資では見たことがありません。
これは落とし穴というよりもローンの仕組みですが聞いてないと仰るお客様は多いですがほぼ100%融資を受けるお客様に対して金融機関は説明している代表的な内容です。
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