不動産投資における失敗の定義から考えてみます。
失敗とは何が考えられるか、
➀毎月赤字である
新築区分マンション投資では融資を組んだ場合35年で毎月持ち出し２万円前後でているので儲からない。
この収支に関しましては20年位前は月間数千円(2,000円位もありました)程度でしたがワンルーム規制がかかり部屋が大きくなるにつれ25㎡とかになりますと20㎡の時代と違いその分価格や家賃にも反映されるでしょうそうなり現在は35年融資で2万円前後もあれば優良な会社から購入出来れば１万円位もありました。
1棟の所有者からみましたら月額のキャッシュフローが赤字なのは事業ではないとおっしゃる方もいます。1棟は基本プラス収支で入居率が悪い時や修繕で赤字が大きくない限り黒字が当たり前という考え方から来ております。
赤字を税金で埋めるなんて趣旨が違うのではと思いますがそもそもワンルームマンション経営は収入より支出が多くマイナスは昔からでした。赤字が失敗かは考え方による気がします。
➁収支が何らかの理由で狂った
これも多く聞きます。不動産投資では変動金利がほとんどなため収支が合わることはよくある話です。長期プライムレートは小刻みに上がったり下がったりしていますが短期プライムレート連動型はここ30年程動きがあまりない傾向があります。
長・短期プライムレート（主要行）の推移 : 日本銀行 Bank of Japan (boj.or.jp)
表ですと入りきらないので日本銀行のサイトを引用させて頂きますのでご覧下さいませ。
そのため支払額は変動であることは銀行との金銭消費貸借契約時に必ず説明されますのできちんと短期プライムレート連動型か長期プライムレート連動型かはきちんと確認しましょう。
➂家賃が下がり収支が悪くなった。
こちらも可能性があります。 一般的には新築の家賃はプレミアムといわれ相場より若干高いのが特徴で最新の設備が取り入れられていたりお洒落で入居が付きやすいためです。なので収支計算する場合は家賃の下落率を加味しないのはおかしいと指摘とネットに記載がありました。
これに関しましては築年数経過＝家賃が下落するというのは必ずではありませんがその傾向があるのは事実です。ユーチューブでもこの手の内容を動画で見てますが現場では必ずそうとは言えないです。実際相場が新築時から変わっていない物件もあるのです。そのような内容が取り上げられていないのは不思議でなりません。
キモは担当者だと思います。賃貸営業の担当者次第では同じ物件でも高くつけられたり下げられたりとあるようです。事前に関係を築いていればオーナーの思いを組んでもらえる可能性は上がります。
管理費・修繕積立金の増加も考えられます。殆どのマンションは新築時から築年数が経過するたびに徐々に上がっていく傾向があります。当然物価は一生変わらないわけではないため貨幣価値の増減や物価にも左右されますが長期修繕計画作成時の過去と今は違うため数年毎に調整をかけていくケースが大半だと思います。
新築時に売りやすくするため安価に抑えるなんて話も聞いたことがあります。
④物件を売却したら損をした。
ここは難しいです。
不動産会社は不動産の取引において全てを扱うことが出来ます。
ただ内容は多岐にわたるため全てわかる人はまずいないと思ってます。
例えば賃貸専門の人に売買の話をしてもわからない人がいますし投資マンションの人に1棟収益物件の話をしてもわからない人もいます。また開発の人にエンド営業について質問しましてもわからない人もいます。
不動産取引が何でもできる中で買取屋もいるわけですが販売側と買取屋さんのそもそもの考え方が違うことを理解ください。
販売側は買ってもらうために夢を描いたり持つことのメリットを中心に考えます
買取側は諸事情で売却をする方もいらっしゃれば買取本来の考え方で保有し続けると支払いは大丈夫ですか？管理費修繕積立金は基本値上がります。今は低金利の推移ですが●パーセントあがったら支払いがこんなに変わります。修繕はきちんとできますか？このような修繕がまっています。持ち続けていると数年でこんなに支出が増え完済時にはこんなに支払うことになりますと不安を煽るので売りと買いは同じ不動産業でも相反する内容です。それで独自シミュレーションを見せられたら保有し続けたら大変な出費になるよう計算されたシミュレーションを見せられるため真剣に聞けば聞くほど不安になるでしょう。なぜなら持ち続けたら損しますことが前提のシミュレーションですので。(考え方ですが)
でも原点に戻りましょう。
大家さんが損するなら六本木ヒルズの森ビルも地元に大家さんも不動産賃貸業なんて誰もやらないのではないでしょうか。
ただ表現方法が皆さんお上手ですので嘘は無く解釈の違いに惑わされないようにきちんと判断ができるパートナーに出会えれば一生の宝になるでしょう。
と私は思っております。
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