区分の投資用マンションですと危険とまでは言えるかは別ですが避けた方が良いエリアについて
１．駅から10分以上の立地(特殊なケースを除く)
→融資が付きにくくなるため避けた方が宜しいです。現在は駅徒歩10分を超えても融資を受けられることはありますが出口戦略の頃にもしかしましたら融資が付かない可能性があるからです。
ただし駅から10分以内でも地図ではわからない坂や階段や大通りや踏切を超えるような場所はストレスに感じ入居者が定着しにくい可能性をはらんでしまいます。
２．ラブホテル等の嫌悪施設の近く
→新築時には融資が付いていましたが売却しようと思ったときには次の買い手の融資がかなりつきにくく売却に時間がかかったケースがありました。かなりの金融機関に融資打診を断られたため今後もその可能性があり安く購入できるかもしれませんが出口戦略に苦労しそうですし投資家に安く買われる懸念すらありますので注意が必要です。雰囲気が悪く思われたり入居者の質が悪い傾向があるため入居者の維持や物件案内時に敬遠された実績があります。
３．人口の減少が顕著なエリア
→日本の人口は平成20年の12,808万人がピークで毎年60万人ほど減少しているなか首都県や人が集まる地域はまわりで人口の減少があったとしましても現状維持や微増のちいきもあります。過疎化の地域は人口が激減しますのでそこに投資をするとそもそも失敗しそうな予感しかいませんので注意が必要です。
４．生活の利便性が悪いエリア
→スーパーやコンビニ・ドラッグストア・飲食・病院などそこそこ近くに全くない場合生活していくうえでは抑えていきたいところです。
またファミリー層に貸し出す際には近隣に幼稚園や小学校中学校・公園が徒歩圏内にありますと親御さんも安心です。
日常生活が不便ですと賃貸の需要がさがるため入居を決める要因にもなりますのでリサーチは必要です。
５．自然災害が起こりそうなエリア
←こちらはハザードマップを活用して頂くとわかりやすいのですが浸水予想のある地域では2階以上を選ばないと万が一の時に安心して暮らせないような人もいます。大きな川に係わらず小さな川でも油断は禁物です。過去は被害が無くても昨今の異常気象ではなのが起こるか分からなく想定外のことも良く起きているからです。それにハザードマップも絶対ではないことはご承知おきくださいませ。
崖の近くに家がありましたらテレビでありましたが地すべりも可能性があります
。
６．企業や大学等の施設に依存しているエリア
→よく学生に貸すから大丈夫と今まではそうでしたがコロナ禍では学生がリモート授業なんて誰が想像していたでしょうかまた大学も学生を確保するのに寮を新設した大学もあり企業に依存しましても最近は撤退や家賃の安い地域に移転なんてこともざらにあるためそこに頼らず一定の入居者を確保できそうなエリアを選びましょう。これは地方のアパートでよくある話です。
７．コンビニやドラッグストアが撤退したエリア
→一概には言えませんがきっちりリサーチして出店したはずが撤退なんて売り上げが悪くなった可能性が高いのではないでしょうか人口の流れが変わったのかはたまた変化があったことでしょう。ただしバイトテロだバカッターなどと通常の運営以外の所で撤退をせざるを得ない可能性もありますため事実確認は出来るだけ取りたいところです。コンビニ経営は家族経営も多くアルバイトも集まらないためやむをえずや後継ぎがいなく経営が困難なんてこともありそうです。
８．治安の悪いエリア
→最近はインターネットが復旧し遠方でも住む街の雰囲気はグーグルマップ等で雰囲気を掴むことは出来るでしょう。ただしあからさまに治安の悪い地域に好んで住む方は稀ですし特に女性には好まれないですしネットではわからないことでも実際に住んでみたらとても治安が悪かったなんてことも結構あります。繁華街は比較的治安が悪いところは多く住宅街は治安が良かったり新興住宅地は治安はいいですが住みにくいヒエラルキーがあるかもしれません。このような地域の場合は入居者の入れ替えが多くオーナーとしましては毎回長く住んでもらえるかなと心配しながらマンション経営はそもそも身体に悪いです。結果入居率が悪くなるということは家賃が下がり収益も悪くなり最後に出口戦略も立てにくく物件のポテンシャルが低く結果安く売られてしまうこともあるでしょう。
ただし開発により生まれ変わったエリアもございます。
それは豊洲です22年前位はうす暗く有名な工場があるくらいで近くのお子さんたちは親に行っては行けない地域だったのをご存じでしょうか？あれだけ素晴らしい変貌を遂げれば今は憧れのタワーマンション群やショッピングモールで道は綺麗で広くて交通の便もいいですのでここまで変われればある意味人気の安定につながるでしょうね。
９．新築プレミア家賃がすぐ外れてしまうエリア
どこと限定するのは難しいですが言われれば大体わかります。
新築は一般的にプレミア家賃で高く20年もすれば当時の80%の家賃で落ち着くなんて発言も度々耳にしますが全てではございません。場所により20年たった今も新築時の家賃を維持している場所もある位です。投資マンションの家賃が全て80%になりましたら概ね収益還元法で算出されているので価格も単純に80%位になるはずが実際はその当時の金額以上で取引されているのをご存じでしょうか？実際携わればわかりますため経過年数＝家賃下落ではないことはご理解くださいませ。
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