基本的には
物件名：部屋番号：借入金額：融資期間：借入金利
を35年で試算して当初の家賃を入れ込み集金代行とサブリースで管理費修繕積立金を引いて差額を記載するのが一般的ではありますがシミュレーションに拘りますと
新築の場合は徐々に家賃を下落させたり経費計上のシミュレーションをしたりしている会社があります。
大体35年で融資を組みますが完済は81歳や80歳位が多いですので45歳で購入が35年で組むには最年長ですね。
但し最長私が見たことがありますのは65歳のお客様でしたが融資が15年しか組めないのですが頭金を結構入れまして調整をかけておりました。
また長期修繕計画書に伴い値上げを作成してキャッシュフローを出していたり
固定資産税を入れたりして細かくシミュレーションをする会社もありますがすべて先の事ですので固く見た場合と楽観視した場合と修繕も計算に入れたりと見たことがあります。
細かい方が良いか簡易的な方が良いかどちらも間違いではありません。
ほとんどが変動金利で固定金利は住宅ローン以外あまり見たことが実務的には見たことがありません。
元利均等方式は支払額が一定で毎月の支払額のうち最初は元金が少なく利息が多いのですが時間の経過により最後の方は元金が多く利息が少ない計算方式で一般的に用いられております。
元金均等方式もありまして毎月元金が一定で利息が最初が多くどんどん少なくなるため当初の支払額が多いパターンとありますが前者の元利均等しか見たことはありません。
少し前までは45年ローンなんてのもありましたがどうなんでしょうか現実味を帯びているのか私が見てきた歴史の中では44年前は30年ローンが主流でそのあと35年融資がスタンダードになり5年位前からしばらく45年ローンだとか40年ローンなんてのもありましたが私が古い人間のせいか40年ローン45年ローンはやり過ぎな感じがしないでもありませんが時代の流れや若い人でも月額の負担を少なくできるメリットもあるため一概に悪いとは言えませんね。
大体最近の収支は持ち出しが新築中古共に月額20,000円前後が多いような気がします。
選択制というよりほぼ審査結果で大体変動金利で元利均等が殆どを占めてるようです。金利は各金融機関のやり方ですのでばらつきはあるにせよ中古の融資金額がのびないと業者からは声が上がっております。
中古も大体築年数は15年以内が多いようです。
これは鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートの耐用年数47年をイメージ残存期間内をしているのではないでしょうか
諸費用に関しましては区分マンションの場合は新築で120万円前後で中古マンションの場合は金融機関にもよりますが80万円前後異なっていることも注意が必要です。
シミュレーションを作成しますと繰り上げ返済のタイミング等の目安がわかりやすいので役に立ちますね。
一棟ですと最長でも30年位が多いですのと項目が増え共用廊下の電気代や入居率も地域の相場に合わせてシミュレーションをする必要があったりワンルームとファミリーの２DKでは修繕やリフォームも違いますので計算項目がワンルームと比べるとより複雑になってきます。
消防点検、貯水槽清掃、配管清掃、EVがあれば点検、駐車場がありましたら白線を引く費用、最近の火災保険は5年しかかけられずその後は更新する必要がありますし、監視カメラがあったり、屋上防水、鉄部塗装等項目が増えるため定期的に見直す必要がありますが多いのは購入時に行っておけば大体10年位は大丈夫です。
ただし室内に関しましてはどこまで修繕が行われているかがわからないケースが多く良く壊れるのはエアコン、給湯器、換気扇、壁紙、巾木、床のフローリング補修やカーペットやクッションフロア等記録があると次にいつ何をやりそうかわかりやすいです。
費用項目は適宜現場では言い過ぎない程度に適正金額を把握する癖をつけておけば過大な請求をされなくて済むので余分な経費をかけずに維持修繕していく事が求められます。
地域の入居率はサイトがあるので平均を上回っているのか下回っているのかと原因を解明しておく方が今後の管理に役立ちます。
ただ問題はエレベーターがある場合費用が交換となるととんでもなくかかるため購入時から試算しておいた方が宜しいです。便利である反面かなりの高額のため直したいけど直せないオーナーをかなり見てきましたが入居者の立場になれば7階に住むお年寄りだとしましたらエレベーターが使用できないと致命的で直せないと入居率が激減することも考えられますのですがいきなり800万前後の出費はさすがに無理がありますので購入時には気を付けるのと定期的に何度もシミュレーションし直すことも必要ですね。
管理会社は必要な要素を相談してくるためオーナーが使える金額よりかかる金額しか伝えてきませんし分割も嫌がる会社が殆どですので念のため修繕について現金が出せない場合は融資枠の確保はされておいた方が賢明であるともいます。
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