皆様は提案会社からシミュレーションを貰ったことがありますでしょうか？
各社なのか担当者ベースなのかいろんなのを見たことがあります。
手書きの収支から簡単なワードかエクセルの手打ちの物やエクセルで表計算になっているものまで簡易的から細かいのまでや担当者が作成したオリジナルのものまでありました。
どれが良い悪いと甲乙つけがたいと思っておりまして。
何故かと申しますと簡単だから見やすくていいものでもなければ複雑で固めのシミュレーションがいい訳でもないことです。
簡単なシミュレーションの傾向は現行の収支と簡単な内訳が記載してあり当初はこの収支であろうと推測ができますが収支のブレの可能性には触れていないため一見わかりやすいメリットはありますがその他は口頭ベースなので理解している方はまだ良いですがまだ初心者の方ですとこのシミュレーションに間違いがあった場合は気付かないのと初心者だけに補足をきちんと確認しないと勘違いする可能性があります。
またかなり細かいシミュレーションを作成して貰えたりもしますが金利が上がればエクセルでピッとすぐ変更は出来ますが今は低金利ですがいつ上がるかもわからないため毎年0.1%上げて行きましょうなんてシミュレーションは当てにできませんし新築でしたら家賃のプレミアムがどこまで継続しそうかまたは既に切れているものかによりましても毎年下げて行きましょうはちょっと違う気もします。
家賃収入
は場所と相場により概ね一定でもよい気もしますが中古物件は家賃が下がると決めつけている人にはこの考えは合いません。中古の相場は新築の80%位だとの説も聞いた事がありますが根拠はわかりませんが固いラインだそうです。
ただこれはケースバイケースでは無いでしょうか？開発地で周りに何もないような地域はこれに当てはまりやすいことが予測できますが都心部は既に街が形成されているますし便利な所に絞って区分マンション投資は行うためそこまでのブレはとある場所を除いては少ないような気がします。
家賃は古くなれば下がる理屈はわからなくはないですがでしたら物価状況は加味しているのか？とも疑問が生まれます。
入居率
現在集金代行契約のお客様はどのサイトでも区分の投資マンションは高い入居率を謳っているため都心部では90%～99％代までサイトを検索するとあります。もし限りなく100％に近ければ礼金や更新料でその空室期間は埋められるでしょうね。
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サブリースの場合は入居率は100%ですしこの場合はどこまで修繕関係をやってもらえるかがポイントです。
金利
金融機関からの支払金額ですが当初は確定でわかりますが上下するかしないかはわかりませんが今が最低金利であるならば上にしか上がりそうもないなと予測は出来ますがどのくらい上がりそうかを最初からシミュレーションすることが難しいためこれに関しましては全てを出すのではなく小刻みにこれだけ上がったらこうなりますとしあとは金利の変化の都度出した方がわかりやすいと思います。
管理費修繕積立金
概ねあっているのは管理費修繕積立金は長期修繕計画があるためこのラインかなと思われますがあくまで計画のため昨今の物価上昇とかが無ければブレは少なそうです。
固定資産税・都市計画税も土地と建物に分かれ土地は若干上下しますが建物は大体評価額が下がっていくため横ばいでも良さげなイメージです。
修繕費用
こちらは一般的に設備関係はいつかは壊れますが皆様がお住まいの物件も一緒です。
大体製造後9年位はメーカーが部品をストックしているためその後余っていれば修理可能なケースもありますが部品のストックが無ければ買い替えしかありません。
壊れるのはエアコンは9年から15年位で費用は4万円~10万円＋工賃と廃棄代ですが室外機の置き方によりましても工賃は変化するためエアコン代金だけで見ないことが大事です。
給湯器も9年から15年位で使用頻度やグレードにもよりますが10万~25万位です。ワンルームでしたら一番低いグレードでも対応できますが設備が良く床暖房、浴室換気乾燥機能、浴室エアコンと充実しているほど給湯器高い傾向にあります。
クロスは㎡×4×単価(1,500円に消費税)前後位かかっているケースがあります。これをどの期間やるのかにもよって金額は変わりますし入居者の過失で汚した場合とかは入居者が負担する可能性もあります。
纏めてですが簡単なシミュレーションでありましても緻密なシミュレーションでありましてもどちらも一長一短があるということです。
簡易シミュレーションですとその時はわかりますが将来は再度計算をそのつどし直すこととなり緻密なシミュレーションでは先のことが過度に考えすぎて実際とのずれが少しでもズレればグラフがあまり意味を成してこないのではないでしょうか
両方見比べてどのような差異があるのかを定期的に見て行く方が良さそうな気がします。
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