不動産投資の今後について
私は一定がどこまでかはわかりませんが高値傾向は続く気がします。
理由は
➀土地の価格はいい場所は上昇傾向にあること
②人件費の増加(最低賃金はどんどん上がっている)
③建築資材の高騰
④上記より中古価格もひっぱられるように上昇
この４点から新築も中古も当分高値安定傾向ではないかと推測してますが
平均所得が微増ななか不動産価格は高騰と一体どうなっているのかと思ってしまいます。
新築の供給件数が減るのは目に見えてますので新築業者のワンルームマンション会社の規模も全体的には少なくなる傾向が強いのではないでしょうか。
また新築が供給しにくいのが明らかなので規模を減らさないのだとするならば恐らく中古物件の販売を強化するでしょうし仕入れなければいけませんので中古の供給に関しましてはまだまだ増えるのではというのと高止まりの傾向値のまま推移していくのかなと思っております。
金融機関に関しましては全体の新築の供給件数が減るので中古の融資基準の件で基準を緩和するかどうかの審議は社内で行われているでしょう。不動産の投資マンションの融資での受取利息は相当な収益になるかとは思いますがマーケットの縮小傾向が見えるため今後融資基準の緩和をしないといいます方向性でありましたら中古市場も伸びることはなくどんどんマーケットは縮小していくためそれに伴い販売会社も減っていき関わる業者も減るという構図になっていくのではとも考えております。
業界が無くなることは無いかと思いますが同じマーケットでは衰退に転じるでしょうから次の手を考えておかなければいけません。
業者は生き残りをかけまして薄利にまわるか従業員もそこまで要らなくなってしまう日が来るのか心配な要素が増えてくるでしょう。
不動産投資のシステム自体は無くなりませんし今後もあると思いますが融資や物件の供給件数と取り巻く環境の変化に伴い何かが変わっていくような気がします。
築古と言われている築30年以上の物件につきましては当時ワンルームマンション規制の前に販売された物件ですので築50年で建て替えは来ないかと思いますが築60年位で建て替え案が出てきた場合には同等の狭い部屋を作ることが出来ないため生活状況によりまして売却等をする人が増えてくるのではないかと思います。先日私が所有している練馬区の物件があるのですが築古のため所有者は殆ど高齢者に見えました。途中で購入した方はわかりませんがいらっしゃった3人に関しましては70歳は超えてそうでした。
別の管理総会に参加した時は私は浜松から来てるんだからと大声でお年寄りが怒鳴った横には品の良さそうなお歳よりの姉弟がいらっしゃいました。オーナーの高齢化が進み話が出来る方ばかりでは無いため話を纏めるのも一苦労しそうな感じです。
基本的にファミリーマンションと違い殆どの方は参加せず意識が高い方がいますが参加者は区分所有者の中でも5%も居なそうです。
情報が蔓延しすぎているのと調べれば大体のことは調べられますがメリットデメリットとか物件の内容は公開されていますがテクニックとかの情報が少ないですのが不思議に感じてしまいます。
不動産投資が無くなることは無いかと思いますが区分マンションは上記のような感じで1棟アパートや1棟マンションは融資がますます厳しいため欲しくても購入出来ない方が多く購入できる方でも地方の金融機関が今は多いですがフットワークが軽く金融機関がGO出したら購入しますというくらいスピード感が重視されてしまうのでゆっくり考えていますと物件が無くなったりしますため取り合い状態です。
数年前のブームもありましたが結局購入出来ない方が多くお客様はやきもきされたかたは多いかと思いますが業者側も融資が通らず苦戦していた時期であれからまた落ち着きを取り戻し若干ではありますが融資のする金融機関を探してはの繰り返しやパッケージ商品を持っている業者は強いですが建築コストが見積もるたびに上がるので怖いとも聞いたりします。
どこでも成功するわけでは無いのですが過疎地でも成功することはありますしバランスが重要です。全体的に1棟融資をしたりしなかったり審査にかなりの時間を要したりと区分マンションより融資のハードルが高いのは間違いありません。
どこかで打ち止めでダメになることは無いですが1棟系の場合かなり頑張っても時間がかなりかかりますし担当者も案件は少ないためなかなかテキパキ区分マンション専門の金融機関に比べますと審査スピードが遅すぎて困りますがきちんといろんな審査の目をくぐり融資につながるので安心の裏付けなのですが。
ただ日本の人口がどんどん減っているのは皆様ご存じだと思いますが首都圏等の大都市は人口の減りが遅く若干微増もあります。ちなみにですがそのなかでも地方でも人口の減りが少なかったり微増の地域もあったりしますので最後は金融機関に任せましょう。バランスが悪ければ価格も人口動態も総合的に審査には通過しませんので。
統計的には晩婚化やシングル族の増加のため独身は多く過去と違い離婚も多いため単身者はまだまだ増え逆に大型の家族は少なくなっていますのできちんとチェックするところをみながら抑えて投資をすれば勝つかはわかりませんが負けにくい投資になることとなるでしょう。
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