既存の不動産投資ローンを新たなローン契約により返済の条件を変更することを指します。
現実はケースバイケースですが私の経験から申しますと普通に購入するより難しい印象です。
借り換えは金利の引き下げにより返済額を減らすことが出来ます。
返済期間の変更により長くすれば毎月の支払額を下げることができますし
逆に短くすれば月額の支払いは増えますが総返済額を減らすことも可能です。
また追加の融資で借り換え時に追加融資を受けることにより改修などに資金を充てられることも出来ます。
一般的な考え方から行きますね
まず借り換えを行うにあたり残高が1000万以上、残存の借入期間が10年以上、金利差が1%以上ある場合がメリットが出やすいと言われております。
これを投資マンションローンに置き換えてみますと当てはまる人も多いでしょう。
ではやってみようと思いネットで調べて問い合わせしていきますと行きつく先は見つからない出来ないケースが多いことに気づかされます。
きちんと有名どころや聞いたことがある金融機関なのになぜと思われるかもしれません。これは前回の記事にも載せましたが金利が高いところで融資を組まれている方は恐らく借り入れが多すぎ(既に複数件所有)だったり勤務先が弱い、物件が悪い、すでに借り入れをしている金融機関でぎりぎり融資が通ったなど金融機関からみましたら優良な顧客では既に無い可能性が高いということなんです。
絶対融資が通らないではありません。根気よく探しますと意外に見つかるなんてことも多々あるため否定が出来ないのも事実です。
実際にあった例としますとこのお客さんの融資は無理だと会社からも言われ案件ではないと諦めていたら金融機関の基準が変わり普通に融資が通ることもあるのとキャンペーンや地元優遇とかがあるため可能性を否定はできません。
ただしノンバンクやパッケージ商品を扱っていない金融機関が多いため実際に電話で相談して店舗に足を運んでみますと話をするだけで終わったケースもこれがまた多いことに驚きました。
これも実際会った話ですが事情を話し某信用金庫に行った時のことです。電話で状況を伝えていたのにも関わらず足を運びこれから話し合いだと緊張しながら席に着くや否や地主では無いのですか？年収1000万無いのですか？預貯金1000万無いのですか？
えっ？？？ある程度話をした上で行ったにもかかわらず結果このような話になり意気消沈してしまいました。最初からこのような内容なら融資の土台にすら乗りません。
文字ですのできつく聞こえますが実際の金融機関の対応は易しいのですが電車を乗り継ぎ1時間位かけて希望を持ちこの結果で気分は萎えます。。。
不動産投資ローンの借り換えを検討する場合は成功事例は実際少ないですのと金融機関の担当者が詳しいならまだしもパッケージ商品以外はケースバイケースが多く担当から本音を聞き出せないと無駄足になります。まず無理なことをこちらは必死に行うため話の本気度や嚙み合わないことが多いです。
何行か回っているうちに出来る担当に出くわしますとわくわくするものです。
難しそうですけどやってみましょうかとか受け付けることが出来れば成功率は上がりますが成績で案件数を増やすだけにダメ元で使われるのだけは避けたいところです。
しかしながら現場では借り換えが出来ること自体稀だと思っております。
反対に住宅ローンですと比較的借り換えは投資ローンと違い出来ているケースは多いものです。
某金融機関に関しましてはこの手の相談をしますと口頭で金利を下げられるので手続きしに来てくださいとか確定申告書を求められ金利引き下げに応じてもらえるケースもありました。
投資マンションローンは特殊なせいか評価がと話になりますとなかなか一見さんの金融機関では評価を取りづらいようです。
とはいえ成功例もあります。
知人が金融機関とパイプがあると上場企業にお勤めのお客様でしたが実際3件纏めて融資を貰えた方は複数いました。
共通しているのは全て共同担保にさせてほしいとかで諸費用は掛かりましたが1.5%～金利を下げるのに区分マンションで成功を見たときは私は驚いたのを覚えております。
闇雲よりかは業界に精通している人とかと打ち合わせたりして情報収集をしたり学び当たる方が効率はいいと思います。
ただ1件ずつ根気よく連絡をしてみるのも一つの手ですが困るのは同じ支店でも対応が変わることもありまして担当者が面倒だったか力不足か今となりましては検証のしようはありませんが納得いくまでやる方が良いです。融資とは長い付き合いですので
借り換え手続きには手数料や契約の印紙や抵当権の付け替え等諸費用が掛かるケースがありますので注意が必要です。また借り換えを検討する際には返済条件だけでなくローンの契約内容や返済プランの総合的な評価が重要です。借り換えの際のメリットとデメリットをよく考慮し、ご自身の経済状況や目標に見合った選択をすることが大切です。また専門家や金融関連との相談をおすすめします。
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