投資マンションではほとんどがパッケージ商品だということはご存じでしょうか
新築はまさにそれで中古の区分マンションでは金融機関が独自に決めてますが一部の金融機関がシェアを取っている状況です。
区分マンション投資ではパッケージ商品になっている場合が多くその際は不動産会社の提携ローン及び非提携ローンがありましてお客様は金融事故が無いことを前提に金融機関独自の審査基準に乗るか乗らないかで融資の有無が決まります。(返済比率、件数、総借入、その金融機関ではいくらまで等)
新築ほど融資が出やすく中古は物件の審査が厳しめです。新築で審査結果は審査書類が揃い3日程度で中古物件は1週間程度の時間を要していますが最近は審査期間もそうですが仕入れ物件のタイミング等もあるので審査期間は長くなっている印象があります。
事前審査が通過すればほぼ本審査が通っておりました。
基本返済比率と物件と個人情報のみを見ているのではないでしょうか
カードローンや贅沢系ローンやリボ払いがありますと融資が通りにくくなりますためあるかたは早めに返済してからの申し込みをされた方が審査の通過率は良いです。
ここでは載せませんがノンバンクや地方銀行が積極的に融資をしていることに対し都市銀行の融資は15年～20年前はよくありましたが最近はあまり見かけなくなりました。また地方銀行はケースバイケースで融資は個別にしているようです。
中古物件のパッケージ商品でない金融機関へのアプローチが重要で業者から攻めたり個人で攻めてもらったりですが個人ではなかなか満足な結果が得られにくいこともあります。よほど内容を業者並みに理解し話せれば融資の可能性は上がりますがそこまで理解している所有者はかなり少ないです。
それとほとんど最近は提携制が多くなりなかなか新規の業者が入るのは難しいです。(つまり現在提携程審査は甘くなる傾向があるのでは)
地方銀行やノンバンクの一部は非定型でも業者が取り扱いができる金融機関もあります。実需融資と異なり書類が多い案件が多く担当が把握しきれないこともあり急にこの書類、あの書類を用意してほしいとか急遽の対応が求められるので業者が対応する方が向いている気がします。
大体区分マンションの金利は１％を切るところからから4%位が多いですが昨今は2%を切るところが多い気がします。
金利は低いに越したことはありませんが安く購入する方がリスクの回避に繋がります。
金融機関の融資の傾向もあります。
上場会社または準ずる会社・公務員または準ずる勤務先ほど融資は受けやすいです。
医療法人、団体職員、有資格者も融資は受けやすいです。
中小企業、零細企業、自営業、自由業は融資が受けにくい傾向にあります。
融資は大体長期プライムレートを基準にしている場合はちょくちょく金利は動きますが短期プライムレート連動型は比較的動きは鈍いですね。
金融機関によりましては本人確認後電話で金銭消費貸借契約を行ったり出張してもらえたり金融機関の窓口までお越しいただいて金銭消費貸借契約をするなど独自のやり方に買主が合わせないといけませんが専門不動産業者は把握しているので時間が取れるか取れないかもそうですが取って頂くスタンスになるかともいます。
電話確認がある金融機関の場合にはどんな入り口で営業を受けたとかどんなメリットに惹かれたとか物件の決め手は何かと聞かれる場合があるようです。
そのため担当任せも多いのですが多少の理解はされておいた方が良いですね。
それとほとんど半年に一回返済予定表がお住まいに届きますため転勤等ありましたら金融機関に予め届け出ておいた方が後程のトラブルにはなりません。
傾向といたしましてはサブプライムローンに似ていて属性が高い人ほど安い金利で借りられ属性が低いお客様の方が高金利になる傾向がありますが返済していけるラインはしっかりしていますのでキャピタルゲインを狙わず保有メインでしたら価格にもよりますが保有し続けられます。
一棟の基準は常にケースバイケースのため物件、購入者の勤務先、住所、資産背景等の総合的判断により融資金額の掛け目が決まってくるため時間も手間も相当期間かかる。(1カ月から3か月位)
金利は最低0.17%を見たことがありますがかなり稀であるため実際は1.5前後~3.5％位で落ち着いています。
これは金利だけに拘らず物件の価格や収入のバランスを見まして判断をされた方が宜しいかと思います。
個人で融資を組む人はかなりの知識と交渉力が無いと実際の融資は難しいです。(必要書類取得から思考までヒアリングをされたりするので担当にはじかれてしまう可能性有)
そのため一般的には業者を通じ書類取得やスケジュールを組み立て引き渡しが出来ない事故を防ぐのと成約率があがるので金融機関は業者を使うケースがこの業界は大きいです。不動産業者はどのような物件でも扱えるが投資業界のやり方があるため１から住民票とはなんてことを金融機関から教えるようなことは数少ない(学校ではないため教える時間があるなら融資基準に乗るお客様に融資をする傾向があるため)です。
積極的に動いて頂ける方が結果が出るのが早いですが口座作成、事前面談、本審査、金銭消費貸借契約、決済とどこまで省略できるかはケースバイケースなので融資を受けるまでは大変かと思いますので休日を取りやすい人でフットワークが軽い人ほどいい条件に巡り合える可能性が高い気がします。
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