不動産投資「買っていいエリア」と「買ってはいけないエリア」の違い初心者におすすめの投資戦略とその理由

～成功する人は“場所”を見極めている～

■ はじめに

「どんな物件を買うか」よりも、「どこに買うか」が不動産投資の成否を分ける——。
これは業界で語り継がれる定説です。

初心者の多くは「利回りが高い」「価格が安い」といった数字に目を奪われがちですが、エリア選定を誤ると、空室リスクや資産価値の下落に直結します。逆に言えば、たとえ表面利回りがやや低くても、“買っていいエリア”に投資すれば安定した家賃収入と将来的な資産価値の向上が期待できるのです。
この記事では、数多くの相談事例をもとに、「買っていいエリア」「買ってはいけないエリア」の違いと見極め方を具体的に解説します。

■ なぜエリア選びが重要なのか？

エリアは「物件の収益性」と「将来の資産価値」に直接関係します。
いくら物件自体が立派でも、その周辺に人が住まなければ、空室になるだけです。
特に賃貸需要は、以下の要素に大きく影響されます。

　• 就業人口が多いか（通勤・通学圏か）
　• 駅近・交通利便性があるか
　• スーパー・病院など生活利便施設が整っているか
　• 今後の再開発・人口動向はどうか

エリアを間違えると、高い利回りでも入居が決まらず赤字に転落するというケースも多く見られます。

■ 買っていいエリアの特徴

では、どんな場所が「買っていいエリア」なのか？以下の6つのポイントを見ていきましょう。

1. 人口が減っていない（または微増）
→ 将来も入居者が見込めるエリアです。
市区町村単位では減少していても、駅周辺や再開発地域など局所的に需要が伸びている場所もあります。

2. 駅から徒歩10分以内（理想は5分圏内）
→ 駅近は安定入居の鉄則。特に都心部では徒歩5分以内で空室率が劇的に下がるというデータも。

3. 大学・病院・工場など“需要装置”がある
→ 周辺に人が集まる要素があることが重要です。
大学があれば学生需要、病院があれば医療関係者、工場なら単身者・作業員など、明確なターゲットが見えてきます。

4. ハザードマップで安全なエリア
→ 意外と見落としがちですが、近年は入居者も災害リスクに敏感。水害や土砂災害のリスクが少ない地域は強いです。

5. コンビニ・スーパー・病院など生活利便施設が近い
→ 特に高齢者や子育て世帯向け物件では必須項目です。ライフスタイルを意識した周辺環境も収益に直結します。

6. 地価の下落が緩やか or 上昇傾向にある
→ 将来的な資産価値の維持・売却益を狙えるかどうか。
地価が右肩下がりのエリアでは、売却時に大きく損をするリスクも。

■ 買ってはいけないエリアの特徴

一方、「安くても買ってはいけないエリア」には共通点があります。以下にその代表的な例を示します。

1. 人口が減り続けている地方
→ いくら安くても、入居者がいなければ成り立ちません。特に若者流出が続く地域は要注意。

2. 最寄り駅まで徒歩20分以上
→ 「車があるから大丈夫」と思いがちですが、将来的な高齢化により徒歩圏での利便性が重視されます。

3. 空室率が高いアパート密集地
→ 競争が激化して、家賃下落や空室リスクが高いエリアです。家賃を下げないと入らない物件は、収益性が崩壊します。

4. ハザードリスクが高いエリア
→ 大雨や地震の際に住めなくなる可能性も。保険料も高くなり、トータル収支が悪化します。

5. 再開発やインフラ整備がない
→ 将来性が見込めない場所です。人が集まる要因がないため、家賃アップや資産価値向上が望めません。

■ 実際の相談事例：成功と失敗の分かれ道

成功事例｜千葉県・船橋市：区分マンション購入
　• 購入価格：1,180万円
　• 駅徒歩4分、大学近く、築15年
　• 想定家賃：6.5万円 → 実際：6.8万円（フル稼働中）
→ 周辺の学生需要が安定しており、初めての不動産投資ながら空室ゼロ継続中。

失敗事例｜北関東某市：一棟アパート購入
　• 購入価格：2,200万円（築30年、利回り13％）
　• 駅徒歩25分、バス便あり
　• 入居率：2/6戸、リフォーム費用想定外に200万円追加
→ 初年度から赤字。家賃下落＋管理コストでキャッシュフロー悪化。

■ 初心者でもできるエリア選定のチェックリスト

■ まとめ：エリアを選べば失敗は減らせる

物件選びに迷ったら、まずはエリアを見る。
エリアが良ければ多少古い物件でも入居はつくし、家賃下落にも耐えられるケースが多くあります。逆に、どんなに新しくても「買ってはいけないエリア」では長期的に苦労するでしょう。
初めての不動産投資では、利回りや営業トークに惑わされず、堅実な“買っていいエリア”から始めることが成功の近道です。

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