―資産ゼロから家賃収入月100万円へ。不動産投資のリアルステップ―
不動産投資は一部の富裕層のもの――。そんなイメージをお持ちの方は多いかもしれません。しかし、実際には自己資金100万円以下、ワンルーム1室の購入から始めて、法人化・月100万円超の収益を築いた投資家も存在します。
今回は、そうした事例の中から、実際に個人名義で小さく始め、戦略的に法人化へとステップアップした成功事例をご紹介します。不動産投資を本格化したい方、法人化による節税に興味がある方にとって、有益なヒントが詰まっています。
【相談者プロフィール】
• 名前（仮）：山本健一さん（仮名）
• 年齢：当時32歳（現在39歳）
• 職業：IT企業勤務のサラリーマン（副業解禁）
• 投資スタート年：2016年
• 初回購入物件：都内ワンルーム区分マンション（購入価格890万円）
• 現在の運用規模：所有物件12戸（法人所有）、月間家賃収入約110万円
投資を始めたきっかけは「副業解禁と将来不安」
当時、勤めていたIT企業が副業を許可し始めたことをきっかけに、「会社一本で大丈夫か？」「老後に備えて資産を持ちたい」と感じた山本さん。株式投資も検討しましたが、「現物が残る不動産のほうが安心感がある」と判断し、まずは小さくワンルーム1室を購入する決断をします。
1室目：中古ワンルームを自己資金80万円＋ローンで購入
山本さんが選んだ物件は、都内23区・駅徒歩8分・築20年・賃貸中のオーナーチェンジ物件。ローンを組むにあたっては、以下の点に注意しました。
チェックポイント：
• 利回り7%以上（表面）
• 修繕積立金・管理費込みでキャッシュフローがプラス
• 今後の人口減少エリアを避ける（都心一極集中エリア）
購入後すぐに家賃収入が入り、ローン支払いや管理費を差し引いても月に8,000〜10,000円のキャッシュフローが発生。小さいながらも「不労所得」が得られた成功体験が、次のステップへの自信につながります。
拡大戦略：2年で4戸まで増やしたポイント
ワンルーム投資は「規模を増やさなければ意味がない」と言われることもありますが、山本さんは戦略的にレバレッジを活かして、2年で4戸まで拡大。
その方法は以下の通り：
1. キャッシュフローを貯めて頭金に再投資
2. 金融機関に複数相談し“融資が通る属性”を育てた
3. 返済比率・与信枠を計算し、無理のない範囲で拡大
これにより、物件管理にも慣れ、税務や修繕の知識も増え、「本格的にこの道で収益を立てたい」と強く考えるようになります。
法人化のタイミングと理由
5戸目の購入を検討していた際、税理士から「このまま個人名義で増やすと所得税が跳ね上がる」とアドバイスを受けました。実際に、給与所得＋不動産所得が合算され、税率は30%を超え始めていたのです。
そこで山本さんは、以下の理由から法人化を決断：
• 税率を抑えられる（法人税約23％）
• 管理費・通信費・交通費等を経費計上しやすい
• 信用力アップにより融資の幅が広がる
初年度こそ登記費用や会計コストが発生したものの、結果としてキャッシュフローの可視化・節税メリットが大幅に向上。また、法人化により「会社員である自分」とは別人格の資産形成ができる点も魅力でした。
現在の運用：物件12戸、法人での安定収益化
法人名義で購入した7戸目以降は、1棟アパートや地方の築浅戸建なども視野に入れ、物件ごとにリスク分散と収益最大化を実現。
ポートフォリオ構成（例）：
• 都内区分ワンルーム：5戸（安定運用）
• 地方ファミリータイプ：4戸（高利回り）
• 1棟アパート：2棟（長期保有＋融資メリット活用）
• 築浅戸建賃貸：1戸（法人で相続対策）
さらに法人内での収益を再投資し、現在は月110万円超の家賃収入を確保。サラリーマン収入に依存せずとも家計が成り立つ体制を築きつつあります。
まとめ：ワンルーム投資から法人化成功までの教訓
山本さんのケースから学べるポイントは以下のとおりです：
1.「小さく始める」ことが最大の成功戦略
→ ワンルーム1室でも、実行すれば“実体験”が得られる。
2.「融資と信用力」は育てるもの
→ 決算書、個人の属性を整えて、次の融資につなげる。
3.「法人化＝節税と拡大の武器」
→ 所得税圧縮、経費活用、相続対策などメリット多数。
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不動産業界に25年以上在籍。多くの不動産投資の問題を解決してきた、猫と温泉をこよなく愛する東京在住47歳。