こちらは大体分譲会社はどこで購入しましても融資の受けられる物件であれば大体一緒です。
中古ですとちょっと違いますが大体一緒です。
マンション経営の仕組みはどこも一緒です。
賃貸管理におきましては
１．集金代行：入居がありましたら家賃から一般的には5%を引いて振り込まれます。礼金は賃貸管理会社と折半、更新料は賃貸管理会社と折半が多く解約は概ね1か月後ですが余裕を持って2か月は見ておいた方が宜しいかと思います。選択できるケースと出来ないケースがあります。悪質という表現は正しくないですが厳しい条件ですと3カ月や半年後解約なんてのもありますが何事もバランスですのでオーナーに都合よくなればなるほど厳しい内容なのはいうまでもありません。
２．サブリース：入居が付いても付かなくても入金があり相場家賃の90%位が多くこの場合は礼金はサブリース会社へ更新料もサブリース会社へという方が多く入退室の場合の負担割合があるケースと無いケースとに分けられるため契約書の内容の確認は必要ではありますが半強制で設定されていることもあります。
ただし昨今のサブリースの解除問題というのがありまして特別なシステムではなく昔からありますが昨今ではお金を貸す側としましては空室でオーナーが払えないような事態を無くしたいという考え方もありオーナーさんは家賃が途切れない一方では
サブリースが外れないと高く売れないや一方的にサブリース側は解約できるとか家賃の減額等をされる可能性もあり売却時にはサブリースを外してもらえず相場の1割程下がってしまうため結果下がってしまうのとサブリース解除するときには事例では家賃3か月分から24カ月分を支払いがありますと200万円位かかったケースもありますのと必ず解除してもらえる可能性はありますがそこは試さないと何とも言えない状況です。
投資マンションの賃貸管理会社の入居率は90%～99％以上が多いため入居率はかなり高いことを考えますとサブリースが無くても宜しい気がします。
年間平均入居率98%以上の理由 | 日本財託の特長 | 日本財託 (nihonzaitaku.co.jp)
入居率とは？入居率95％〜99％の範囲の差を気にする必要がない理由 (musashi-corporation.com)
このような状況が事実とするならば集金代行で問題は無さそうな気はしますが入金が確定しないとオーナーさんは不安にもなりますので悩みどころではあるかとおもいます。
物件を重視しないといけません。良い担当が付くかどうかは運次第です。
話せる仲がよいのは言うまでも無いのですが業界上入れ替わりが激しく担当が長くつくのはなかなか無さそうですし相談だけしても管理会社はお金にならないためそこまで時間を使えないような感じです。
値段はある意味割り戻されているためどこで購入しましても融資の場合は利回りから逆算されるため結果一緒ですのでそこそこの場所を購入されておいた方が出口戦略の時に有利に働きそうな感じがします。
そこで大手(狭い業界ですが)ですと安心の反面ですが時期により成績によりかはわかりませんがこんな物件融資します？この属性で融資出ます？というのもあるため買いたいならば良いですが微妙なケースもあります。
あと私が推すのは担当者です。
いつ辞めてしまうかわかりませんが相談できるような間柄であれば売り時や買い時や何かしらのトレンドな情報を教えてもらえるのは十分価値があることだと思います。
大手は大手のメリットがあり賃貸管理会社も選択肢があるならば繋がりが持てることは重要ですし同時にセカンドオピニオンでもしまして状況を再確認するのも良いのではないでしょうか。
ただし色恋で購入しますと正常な判断が出来なくなる可能性があるため避けた方が良いのです。過去をみておりますと恋は盲目という言葉通りになってしまい話しても意味不明な感じや感情的になり過ぎまして話にならないのはかなりお互い大変になりますためです。(異性が悪い訳でなくそういう考え方ではなく勘違いはさせるしてしまうのも数多く聞きます。)
今は投資マンションのサイトをご覧になって資料請求をしましたらバンバンメールや電話の嵐で担当者がいきなり10人以上連絡がきたり資料も何社もきて読む気力すらなくなってしまうので大変です。携帯の登録やメールの登録とか本当に疲れてしまいますがそこを乗り越えられますと失敗しにくくなるのでしょうと本心としては思います。
そして考えて下さいこれって儲かるのはサイトの運営者ですからね。
正常な判断が出来ないのですがいいものはわかったから諦めて購入事例も見たことあります。
そのうち担当者を選べるようになりましたら顔つきで担当を決められるようになるかもしれませんが顔だけで選びますとまた問題も出てくるでしょう。
少なくても扱っていますのが街の不動産会社でも賃貸の会社に話してもちんぷんかんぷんですし管理の会社に足を運んでも無駄とは言いませんが遠回りでしょう。専門分野の不動産会社の門をたたいていくほうが最短ルートですが遠回りも厭わない方は独自路線で開拓していく事も一つの手です。
ちなみにいろんな担当が見れるのは面白いです。
ギラギラした人から紳士なかたや普通のタイプや老若男女とたくさんいます。
感情的な方とデータを駆使した営業とが見れます。
ただし某系統にはあたると大変ですのでそこだけは注意ですが記載できないのでお察し下さいませ。
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