住宅ローン⑤

固定金利と変動金利ではどちらが有利

　これは社会情勢や金利の推移でどちらが得かは一概に言えませんが

　現状は低金利が続いているためこれ以上下がることは無さそうな印象を受けますので今後は横ばいか上がるしかありませんがまだ不明確ではあります。

　現在で計算してみましょう。

【2023年7月最新版】住宅ローン金利の最新動向、金利推移は？（132銀行・1000商品）変動・固定の相場を徹底解説！｜ダイヤモンド不動産研究所 (diamond-fudosan.jp)

１．変動金利で一番低いのは令和5年7月15日現在auじぶん銀行の0.348％で

　借入金額3,000万円：金利0.348%：借入期間35年ですと

　毎月返済額75,877円で生涯利息は1,868,199円です。

２．固定金利の一番低いのは和5年7月15日現在みずほ銀行の0.911%で十年固定

　借入金額3,000万円：金利0.911%：借入期間35年ですと

　毎月返済額83,447円で生涯利息は5,041,522円です。

　

３．フラット35で令和5年7月15日現全期間固定で100%融資の場合1.67%

　借入金額3,000万円：金利1.67%：借入期間35年ですと

　毎月返済額94,373円で生涯利息は9,636,930円です。

あくまで今はです。

　固定金利ですと先の計画が立てやすいメリットがある反面金利が今は高いです。

　変動金利は返済額が5年は変わらずその後金利が上がっても支払額が125%までとされておりますがそれは支払額であり万が一上昇が続いた場合の最悪は支払額ではなく35年後の未払い利息になります。このルールで消化できない金利に関しては貯まっていき最終返済日に返済が基本あります。

　ここ15年位は低い推移できておりますため動向は見て行かないといけませんね。

　1と3では毎月約2万円で10年間で240万円近く差が出ますが今の仕事の給与体系や今後の増減を見越しまして安心を支払うかどうかがポイントです。10年貯められましたら240万弱は貯まるので繰り上げ返済をする手もあります。

　どうしても不安でしたら固定＋変動のミックス金利もありますため様々な商品もありますし借り換えや条件変更の手続きもできる場合があります。

　最低金利最低金利と変動金利はずっと言われておりまして未だ継続中のため変動は先が読みにくいです。金利の変化が無ければ変動の方が有利ですし景気が良くなれば収入が上がる可能性が高ければ変動以上のボーナスが期待できるとかであれば安心要素ではありますが未来の会社の売り上げは予測しにくいです。

何年で返済する方が良い

　取り合えず的な回答で申し訳ございませんが私は最長で組み無理のない範囲で貯めておきます。決まりが無いため多種多様すぎて正解も無いため貯蓄しましてドカンと上がるタイミングで変動ならば調整しますし上がり幅次第では繰り上げ返済のやり方をその時の収入や仕事に応じ対応していきます。　

　それと一般的には住宅取得控除の恩恵を受けつつ(詳細は下記にて)終わるころが最短の期間かと思いますし団体信用生命保険が付いているならば仮に10年以内に病気が見つかったりしましたら状況に応じ完済できるお金はありますが保険にも入れないのでそのまま団体信用生命保険の効力を活かした方がいいかのうせいもありますため状況に応じてが良いのではないでしょうか。

　最長でも80歳完済が多いかとは思います。

　ただし金利がもったいないということであれば最短で終わらせたいところですが1年頑張って貯めて返済できるような金額では無いため毎年繰り上げ返済をしていくのも選択肢になります。

繰上返済：期間圧縮型・返済額圧縮

　繰り上げ返済にも種類がありまして

　　期間圧縮型はその名の通り35年融資を組み1年後繰り上げ返済を仮に100万円しましたら例えば8か月短縮でき残り34年の融資期間が33年と4カ月に減るような形ですが金利や状況により短縮期間はことなりますので都度相談が望ましいですが繰り上げ返済手数料がかかったり繰り上げ返済方法の選択肢が無い場合もあります。

　返済額圧縮型は単純に支払額が下がります100万円繰上返済しましたら支払額が3,000円下がったというようなところです。

　利息の軽減効果は期間圧縮型の方が大きく場合によっては2倍も差が出てしまうこともありますのでこちらも繰り上げ返済をする前にどちらが得か考えてみて下さいませ。

　各金融機関でシミュレートして貰えるでしょう。

住宅取得控除

　今は借入残高に対し年末の残高の0.7%が最大残5,000万まで計算出来たり状況により残高3,000万円に対しと枠があったりしまして所得税で引ききれなければ翌年の住民税まで反映されたりと優遇はまだ続いております。

　住宅ローン控除を受ける方へ｜令和4年分 確定申告特集（本番編） (nta.go.jp)

　一回申告しましたら翌年からは年末調整で対応できるため必ず手続きはしてくださいませ。