投資マンション　仲介手数料

　基本的に購入時は売主から購入のため仲介手数料がかかっていないケースが多いですがセミプロの方は自分で金融機関を見つけてくるケースは稀にあります。

投資マンションでは

　売主物件は売主が仕入れ契約済みで利益を乗せて販売価格を設定してますが販売価格は設定しているというより金融機関が決める融資金額に合わせているという表現が近いと思います。

　そのため概ね融資を受けられます金額が業者もわかっていますが思ったよりも金額が伸びなかったとか思った以上に伸びたとかありますが予想から確定しないと計画が立たないため評価を確定させます。

　そうしましと仕入れ契約を行い販売活動に入ります。

　売主物件には仲介手数料がかからないという不動産取引のルールがあるためお客様は仲介手数料を支払っていないです。

　但し諸費用が新築で大体120万円前後、中古物件で80万円前後かかります。

　手付金も大体10万円は最低かかると思ってくださいませ。これはもっと入れても良いですが投資用不動産は基本的にはあまり自己資金を使わずスタートし何かありましたら繰り上げ返済をする考え方があるため最低限に抑えている感じがします。

　たまに仲介物件がありますがこの場合は物件価格の他に上記の諸費用と仲介手数料がかかります計算方法は

　売買代金×３％＋60,000円と消費税です。

　仮に3,000万円の物件を購入しようと思いましたら

　物件価格3,000万円

　諸費用100万円

　仲介手数料90万円＋6万円＋消費税(96,000)

　合計31,056,000円になるわけです。

　売主から購入するより費用が多くかかるわけです。

　

　だったらい売主から購入した方がいいと考えるのは違います。

　不動産取引の在庫を見ておりますと売主物件の方が仲介物件と比べると圧倒的に少ないからです。

　一般的には売主物件の方が仲介物件よりも価格は高く販売されます。

　新築物件はほぼ売主物件です。

　理由は契約不適合責任が付いて回るため何かありましたら減額、補修等をする義務を売主業者の場合は負うからです。

　皆様不動産業者はあくまで不動産の取引がメインのため

　　　構造を詳しく知っているとかは建築士の分野

　　　登記は司法書士

　　　税金は税理士

　　　境界関係は土地家屋調査士

　　　紛争解決は弁護士

　　とどこに相談すべきかを良く知っているという認識は合っております。

　　趣味や経験である程度知ってはいますが専門家でないため仮にですが戸建ての販売をした場合でも見えるところは確認できますが見えないところはわからないのが実情です。

　1回1回の取引で建築士を入れて調べることもあまりありません。

　インスペクションという言葉を聞いた事がありますでしょうか

　ホームインスペクションとは？メリット・デメリットや費用について (living-life-guide.com)

　購入者側からはやってもらっていた方が取り合えず安心なのは間違いありませんが

　売主側はためらいます。

　　→それは何故かは義務ではないのと費用が掛かる上に万が一知らない何かが発見されまして売買金額が下がる要因を発見した場合は記載しないといけないため売買金額が下がる可能性しかないためです。中にはきちんと現状で買ってもらいたいとお考えの方もいますが殆どは安くなる可能性しかないからやらないが多いです。

　　今ちょっとあなただからそう思うのでしょうと思う方もいらっしゃるでしょう

　　仲介大手ではインスペクションはやりませんしやるよていもありませんとしっかり謳われていることが多いです。

　　感覚ですが10件に1件も行っていない感じがします。

　　不動産業者は一般的なことは知っていると捉えた方が良いです。

　私が一番驚いたのは購入者よりも売却するときのお客様です。

　普通ですが直接買い取りならば仲介手数料がかかりませんが普通のお客様を個人法人と探す際には仲介手数料がかかるなんてと言い出す方もいます。

　これは投資の区分マンションを購入した人に多いです。新築中古マンション問わずです。話を聞いてみますと購入時1円もかからなかったとのことで凄いところは不動産取得税まで負担して貰えたなんて強者もいらっしゃいました。

　事業を行っていたりお金の流れがわかる人なんかは払うのが当たり前と思ってもらえますので話は早いですが売る際も何故仲介会社を入れると思いますか？

　個人の勝手な感覚の金額ではなく仲介会社を入れることにより相場より安くなるデメリットを消して高く売ってもらえる可能性があがるためです。

　単純に仲介手数料は売買金額に対し低いため仮にプラス300万高く売れたら費用は約9万円で済みオーナーさんは思ったよりも約290万増えるのを正規手数料タス僅か10万円で済むならこんな効率の良い話は無いと思うくらいです。

　開発案件の敷地内の物件や相場がわからないなんて時も間に仲介会社が入れば煩わしい交渉もやってもらえますし書類の確認もやってもらえますので得です。

　ただしですがきちんとした会社を選ばないとそうはなりませんため注意は必要です。

　全国動いている私は地元から出ない業者と比べ圧倒的に違うことはフラットな目で見れることです。地場業者さんは地元にはとことん詳しい反面ですが全体の市況にはあまり目を向けない傾向がありますし他県の業者をよそ者と思い話をあまりしてこないなんてこともありました。どちらも一長一短はあるということです。