不動産会社は日本全国津々浦々に大小相当数ありますが系統がいくつかあるのはご存じでしょうか
開発、販売、仲介、管理、賃貸、土地、投資マンション、1棟アパート・1棟マンション、リゾート、海外不動産、建築、解体、リフォーム、戸建て等と多岐にやれることがあることがわかりますが全てひっくるめまして不動産という一括りにされると思います。
そのようななかで買取系があります。
投資マンションですと新築や中古や1棟アパート・1棟マンション等ありまして結局はメリットがあるのでデメリットと比較したうえで良かったら購入してもらう話にはなりますが買取専門は考え方が売却しないとまずいですが最初にありきでストーリーを聞いていますと結果売らないと損失が大きいと所有しているとまずい気持ちにさせます。
販売側は夢を売ると思っておりますが
買取屋は夢を摘むと思っております。
具体的な考え方は
まず投資マンションは購入後いきなり600万円位は下がります売りに出してみてくださいと価値が低いものだと認識させてきます。
販売の考え方が収益還元法に基づき融資をしているため短期の売却益を狙うのはまず難しいです。ただし市況が良く低い利回りでも融資が付いたり売れるならばダイレクトに価格に反映されます。
例えばですが価格が2,000万円で
表面利回り4.8%の時代がありましたが1
10年後市況の変化で4％で売れる時代になりましたとなれば
35年ローンで10年後の残金は1560万円です。
10年後4%で売れました。家賃の下落は加味せずです。そうしますと価格は2,400万円になるわけです。実際は個人では売れないため業者にお願いしないと無理ですが仮に2000万円で売れればお得です。そんな商品なんです。
ただし買取業者はまず
➀価格は下がるものだと説明してきます。
②金利が今は最低金利ですが今後は上がったらこうなりますと支払いシミュレーションを見せてきます。
→見た方は唖然とするでしょうね。たった0.1%でこんなにも支払額が変わるものなのかと。＝収支が悪くなる
③管理費修繕積立金の上昇
→上がるとは聞いてましたか？これだけ上がる可能性があるんですと一般的な50戸未満の管理費修繕積立金のサイトを見せられます。そうしますとどう考えても今が安いので上がる可能性が高い気がする＝収支が悪くなる。
④家賃は下がる
→中古で下がらないわけがないと力説されそうだろうと錯覚してしまいます。実際はケースバイケースですが鵜呑みにしますと＝収支が悪くなる。
⑤入居率
→人口は日本全国減ってきてますのになんで入居率が90%から99%も確保できるのでしょうかそんなわけないじゃないですか？と空室リスクを煽られその気になる＝さらに収支が悪くなるのではと認識してしまいます。
⑥シミュレーション
→当初はマイナス2万円位で推移するはずがマイナス要素を素直に取り入れていきますとマイナス5万とかに膨らむ計算になりあと25年支払い続けたらと
毎月5万円×12か月＝60万＋固定資産税・都市計画税5万
1年で合計65万円出ますのが今10年経過で残存25年で1,625万円➀の持ち出しに
エアコンは2回交換で200,000円➁
給湯器は2回交換で200,000円③
クロス張替え4回で20㎡×4×1,500で480,000円④
その他500,000円⑤
空室も90%で計算しましたら8万家賃で年間96万円ですと9.6万は抜ける計算で
それが残り25年で240万円⑥と
➀から⑥の合計で2,003万円も持ち出したら何の意味がありますか？
残り25年で2,003万円も払いますか？
今でしたら500万円入れ込めば売れますから残りは今後にためておいてキャッシュで退職する頃購入すればいいとか言われて誘導されて所有していたら損だと頭にインプットされてしまいますそして売却してしまうなんて可能性もかなりありこれは実際の買取屋さんから直接聞いた話です。
当然ですが全ての最悪のシミュレーションを想定しましたらそのような計算になるため真剣に話しますとそうだなと思ってしまう方が一定数はいてしまうため手放してしまう人がいまして複数所有ならばさぞ驚かれるでしょう。
まずは落ち着きましてメリットとデメリットの再認識と定期的にシミュレーションを作成して見まして現状の位置を確認しましょうそれを常日頃意識してましたらいきなりわけわからない人からそのような話になったとしましても冷静に対処できるでしょう。
ただし彼らは一線超えられるので注意は必要です。
話し方考え方に対しまして違和感がありながら聞いてしまうでしょう。
百戦錬磨を相手していますのでわかって貰おうなんてことは思わないことです。
何を言っても引かなかったり長時間話続け折れるのも待って居たり根負けを期待しますが素人にはそんな体力も話し合いも出来兄でしょうから負けます。
つまりどうしたらよいか？
関わらないこと直接話さないこと
どうしても断り切れなかったら私に連絡くださいませ。
宜しくお願い致します。
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