最近よく見かけますし私も見たりしています。
ただし影響力あるユーチューバーさんや視聴者の多いユーチューブを作成している不動産会社さんが公開しているケースもありますが後出しが強いのは間違いありませんがいかにも事実がこうだみたいな人の興味を惹く感じのもあるため嘘では無いですが真実とは違う内容も混じっているのが気になりました。
多分指摘をしましたらそれはこうだからというでしょう。思想の違いなのかもしれませんが。
➀家賃は下がるというフレーズ
一般的にはとか家賃は経過年数と共に下がるケースが多いならわかりますが必ず下がるものではないということ賃貸屋さんは知っていると思いますし管理会社もある程度はご存じだと思いますが下がることが前提の内容を伝えられると勘違いをされそうです。ここは下がる可能性がありますが全てではありませんので参考が宜しいです。
②3為契約は悪質業者
まずこのような記事の題名が私は微妙な表現なんです。
そもそもそこしか見てないのかサンタメって言いたいのか私は恥ずかしくて言えません。では何と呼ぶかと申しますと第三者のためにする契約と言います。
一時期流行ったのではなくもとからこれはありましたが中抜きスキームとか業者が利益を取るシステムと言われてますがこれはそうする事も出来るが正しいです。
単純に7,000万で仕入れて10,000万で売れば3,000万の利益ですよね。ただし瑕疵担保責任や何が起こるかわからないですし決算期になれば約40%位が税金でしょうか？残り約1,800万円のなかで瑕疵が出るかでないか怯えないといけません。そもそも瑕疵担保保険に当時入っている会社は少なかったと思います。理由は加入するタイミングが相当シビアで手配が出来たりできなかったりとギリギリでした。それに仮にですがそんな利益が取れることなんてそうそうありませんし単純な利益構造ではありませんがそのような事をやっていた業者はもう散って業界にあまり残っておりません。
むしろ荒稼ぎして落着き業界を冷静に見ながら真っ当なことを仰っている方ばかりな気がします。
不思議なのは100億売った人がいましたが凄いですねと話していると状況に応じて売ってない雰囲気醸し出し胸張ったり知らんぷりしたり不思議な人もいました。
見せ方がやはり上手ですので私も学ばないといけません。
③投資用マンションで儲かった人を見たことない
私はありますと言いたいですが何を持って儲かる儲からないという基準かが何とも言えませんが新築で購入し少なくともワンルーム規制の前に買った人は儲かる土台にいますがその時に唆されて売った人は儲かっていませんがきちんと担当が儲からせるように動けば儲かります。ただしものの言いようがうまい営業さんが多いので疑わない方は儲かる方へ行かないと思いますが。
④何も意識しないで営業マンに振り回されますと担当ガチャになるためあたるか当たらないか賭けになってくると思います。
⑤不動産投資は後出しが圧倒的に強いのです。
前にありましたかぼちゃの馬車のシェアハウスの事をご存じでしょうか？サブリースをしっかり組むので安心ですと謳い文句で入居率は90%以上ですので実現できますとか某銀行の支店長と話が付いているから大丈夫ですとその会社は業者に営業していました。投資マンション業界の人達は不動産を売っている感覚がちょっと鈍く商品を売っている感じでそんなに不動産であって不動産不動産という感じがしないのであるものを売っている程度で高いとか安いとか分析しない傾向が多いと思いました。
なので土地価格は相場いくらでこのシェアの土地はいくらとか建物の坪単価がいくらですがこの物件はいくらとか答えられないんです。この手の営業さんに聞いた事がありますが答えられた方不思議といなかったのは衝撃的でした。収支は大体答えられるんです。
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土地分の金利は経費計上できないですが建物はできますよね。
固定資産税もあとは減価償却が22年とですが新築で購入した場合設備が壊れることはそうそうありませんしランニングコストで清掃やセコム等が少し入りますのと電気代、水道代、ガス代とでますよね。素朴にですが毎月の収入とランニングコストを引きますとプラスになりますが確定申告時にはプラスになりそうな気がしますがお持ちの方がいらっしゃたらお話を聞きたいです。
不動産会社大手の見方は最初からこんなのまかり通るわけがないと聞いた事がありますがどんな物件でも後出しが信憑性があるものです。
あの物件はこうだワンルームマンション投資はこうだ
1棟アパートはこうだと
賛否が激しく繰り広げられるためどれを信じていいかわかりませんが不動産を保有し運営している会社で上場会社があるかどうかや不動産投資のファンドがあるかないかこれが答えな気がします。
但し指摘しますとどこの物件だとか根拠は実際はと争うために記事を書いているわけではありませんのでご理解くださいませ。
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