区分の投資マンションの場合
儲かるをキャッシュフローベースで考えた場合は難しいです。
結果儲かるは可能性が十分あります。
基本的なスキーム上毎月の差額が生まれるような収支になってしまっていますので。ただしですが中には購入時期や金融機関次第で大分前に見たことはありますが2千円とかその位で集金代行契約のお客様でした。
毎月持ち出しが2万円計算で固定資産税を年額6万と仮定しますと年間で約30万円位の持ち出し位ですが団体信用生命保険が付いてまして30歳が3000万円の定期の死亡保障に加入しますとライフネット生命では月額2,704円ですので年間32,000円位です。
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年間の約30万円の負担から約3万円を引きますと実質27万円位の負担です。
10年で約270万円の持ち出しです。管理費修繕積立金の上昇や簡単でも修繕を加味していませんので便宜上持ち出しを10年で300万と仮定します。
これに税金の還付と納税は加味しておりません。
10年で元金が585万円位減りますので残金2415万円位です。
残金約2415万に持ち出し300万足しまして2715万で売れてトントンと考えますと物価上昇が無いとなかなかこの段階では儲かりそうにありませんね。
15年はどうでしょうか残債1965万円位です。450万円位は投入しているかもしれませんがそうしますと2415万円まだなかなか厳しいそうな感じで生命保険ですと40歳からは月額4270円×12で年額5万円位の効果はあります。。
20年後は残約1544万円で持ち出しが600万円位になるので保険料を加味しますと2120万位です。
25年後はどうでしょう
元金が約1180万円に持ち打しは750万円位1930万円位で売れればとんとんです。
30年後は残金が670万円手出し900万円ですので1570万円位で売れればとんとんです。
35年後には残金が0になりますが持ち出しは1050万円位持ち出す計算になりましてその位で売れればとんとんです。
収支も家賃の推移も単純計算でしか入れておりませんため保険効果を維持しながら物価状況、金利の状況は加味していないので定期的に見直すことが必要です。
これらの収支も単純すぎると言われましたらそれまでですが便宜上のイメージで捉えて下さいませ。
ちなみに今から40年前の新築が新宿で１Rで800万円前後ですが現在もっと高く売出がされています。
東新宿駅 (大江戸線) 中古マンション 不動産情報一覧 171件07/01日更新 | 株式会社QUALITY-CONCEPT 四谷店 (qc-yotsuya.co.jp)
購入時より値上がっております。
いくらで売れるかははっきり申し上げられませんが過去は購入金額以上で売買をされています。40年前の物件の40年後と今からの40年後は同じではありませんが物価は上がってますのでどうでしょうね。
私の小さい頃は缶ジュース100円でしたが今は140円位ですしペットボトルは昔ありませんでした出たころは140円位でしたが今は180円ですし西武池袋線は江古田~池袋間は110円位で今は交通系ICカードで188円です。マクドナルドのハンバーガーも60円とかあったような気がします。
大卒初任給はここ30年は変わってませんし。年金の支給額は下がっていたりします。
一般的には上昇しているものが多い気はします。
1棟アパート1棟マンションに関しましてはキャッシュフローは基本プラスになりますため毎月貯蓄のように貯まっていきます。ただし修繕がオーナー負担であるためある程度の修繕計画は必要ではあります。
これらは融資の金額を積算法と積算法と収益還元法のミックスで計算されることが多いため収益還元法の単体と違い積算法に寄れば購入後すぐ転売しても利益が出る可能性は上がりますし積算以下で購入していればまず転売できることも考えられます。
その反面目利きや融資を受けたり管理会社とのやりかたにも左右されるされるため何回かは打ち合わせが必要になります。
目安としまして返済比率が50%をサイトで見ておりますと分岐ですが60%になると危険区域との判断が多いようです。キャッシュフローが出ることを前提としております。
積算に近ければすぐ売れますし積算から離れていましても価値がそこまで下がらなければ損をしにくい状況までは持っていける可能性は十分にあります。
ただ任せっきりで言いなりになっていますと任せる人次第ではマイナスを産むこともあると思いますのできちんと対等な立場で臨むことが必要になってきます。
販売会社や仲介会社からはオーナー様はお客様です。
管理会社とは対等な関係です。
入居者とは入居者がお客様です。
結論は不動産投資もそうですが賃貸事業にしましても損するなら誰もやらないですし誰も貸さないですということです。
それが結論だと思います。
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