変えられないものは買わないことです。
外壁や塗装や屋上防水や部屋の中はお金をかければいかようにもなりますが変えられない部分それはハザードマップに引っかかるところ(これを言い出したらきりがありませんが足立区、荒川区、江東区、葛飾区、江戸川区は殆どがかかってます)とか大島てるのサイトや心理的瑕疵物件の中でも孤独死ならまだでも殺人事件が起こった物件は市場の半値位になってしまったりしますが過去は変えられないですのは厳しいです。上記の区がすべて悪い訳ではございませんであくまで立地の件です。
立地は重要ですいい場所でも一本幹線道路を超えましたら全く入居が無い地域なんかもあったりしますのでかなり重要ですし同じ町でも雰囲気は重要です。
確認済証が無いの論外ですので購入してはいけません。
検査済証が無いケースはよくありますがどうやら確認済証を取った後設計を変更しまして変えてしまうケースや費用がかかるから取得しないケースもあるようです。
他にも違法建築や既存不適格(当時は問題なかったのですが建築基準法の変更により今は同じのは建たないのは融資は大丈夫なケースがあります)
レントロールのチェック
過去の高い家賃で収去している場合は相場家賃に引き直し計算しておかないと退出した後はまず下がりますので注意が必要です。
あと高齢者が多くないかや働いていない人がいるかや生活保護者がいるかと属性を確認する事。
現在入居率が低い場合は何故低いかを確認する事。
入居日が全く同じ場合は注意が必要です。
→実際あった例ですがこれは某銀行の紹介でしたので安心しておりましたが物件引き渡し後ちょうど三か月で6人抜けましてかなり怪しかったです。管理会社に追求しましたが同じ会社で引っ越しを一斉にされてしまい多分これはやられましたと思ってしまいます。今でも覚えております。
建物の消費税は売買契約時に決めますが評価証明の按分や簿価やリフォーム状況等を勘案するのですが買主は建物価格が大きい方が減価償却を出せるので建物の割合を多くしたいですが売主は建物価格が大きいと売却益が出過ぎる兼ね合いもあるため事前に打ち合わせをしないと勝手には決められませんが間を取るように根拠を見ながら決めましょう。
また設備は建物価格の10%から20%位ですが築20年を超えてますと3年で償却できるため節税効果は大きいです。
不動産投資をやるにあたり23区か100万人都市である政令指定都市か人口の多い50万人以上の都市でやる方が人口の流動性や物件の流通性や金融機関も多いため物件も動くでしょう。
また東京でしたら10億の物件でも動くでしょうが水戸で10億でしたらかなり流通自体が何とも言えません。1億位の方が流通しやすいかもしれません。(水戸は仮の話です)
とは言えですが大都市だけがいい訳でもなく地方でもいいところもありますが大学頼みの地域や特定企業頼みの地域は撤退やキャンパス移動があるかもしれませんので注意すべき事項では無いかと思います。
物件は首都圏に限らず全国各地にあるため全国の不動産会社とやり取りをする機会がありますが誰も風習を教えてもらえません。そのため集金代行契約書を確認していくと東京と違うなとすり合わせながらこれは地域ルールか聞いたりします。
管理系は都内の業者を嫌うか嫌わないかが顕著なため気を使いながらも落としどころを見つけたりしましていい関係を築けるようにこちらも柔軟に対応しながら努力します。都内の業者が個人的に嫌いそうな担当者はいたりしますので察知しないとやりにくくなりますので地元をたてたりします。
地方でも管理会社が少なかったり傲慢な会社が有ったりする場合は本当に苦労します。
購入出来る順番
明確に決まっているわけでは無いのが悩ましいところです。
最初に買付を出したからと言いましても1番手とは限らないのです。
一番高く買ってくれる会社や買い上げ優先の会社
知り合いの会社が優先ですがこけましたら御社が一番とか
または条件が1番いいからや
内定順や契約順等
いろんなケースがありましたのですがお客様は理解していないとたまに怒り出す人がいますので事前の説明は大事です。
個人が買主だけではなく法人もいらっしゃいますし法人の方はキャッシュで買うからとかで一般のお客様が書類を見る前に調査が終わっていたり悩む間に決断したりなんてこともあるためケースバイケースですが早い決断は必要なので自分基準は予め決めておいた方が宜しいです。
物件を待って検討している間にいい物件は終わってしましますため
事前にある程度金融機関に不動産会社と打診をかけておいた方がスムーズに変える可能性が上がります。
サラリーマンの方はパッケージ商品の方が融資が通りやすいですが金融機関ではそこまで扱っているケースが少ないので見つけるのが結構大変で
経営者の方であればオーダーメイドローンになるケースが多いため会社の資産や個人の属性等ケースバイケースです。
それらも個人で金融機関に説明するまで話が出来れば良いですが不動産会社を通し事前にある程度事前相談しておいた方が連携が取れて進めやすいです。
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